Что делать в случае покупки квартиры с долгами за ЖКХ?

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

Адвокат, автор сайта (гражданское право, опыт работы 7 лет)

Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Вы можете продать квартиру с долгом по коммунальному счету, предварительно проинформировав покупателя о наличии долга и согласовав с ним детали сделки. В качестве альтернативы недвижимость можно продать, оплатив долг первоначальным взносом, выплатив его после сделки или переведя долг на покупателя. Давайте рассмотрим, кто должен платить ипотечной компании после подписания договора купли-продажи, а также как продавать квартиры, долги и другие специализированные области сделки.

Если у вас возникли вопросы, проконсультируйтесь с юристом бесплатно в беседе внизу экрана или позвоните по бесплатному телефону «Вся Россия» 8 (800) 302-57-35.

В этой статье рассказывается о том, как

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Сделки купли-продажи регистрируются даже при наличии задолженности по жилищно-коммунальным услугам. Да, на квартиру создается лицевой счет, но в конечном итоге коммунальными услугами пользуется сам человек. Таким образом, оплата этих услуг, а значит, и связанная с ними задолженность, причитается этому человеку. Платежи за «коммунальные услуги» должны производиться с даты регистрации собственности — п. ст. 223-2 ГК РФ, ст. 153-5 ЖК РФ и п. Поэтому все долги, кроме долгов по капитальному ремонту, не переходят к новому владельцу в ст. 158-3 ЖК РФ.

Многие покупатели знают об этом, но не хотят иметь дело с компаниями по управлению долгами. Новый владелец может потребовать, чтобы долги предыдущего владельца были вычтены из счета и пересчитаны, но управляющая компания часто отказывается это делать — проще потребовать выплаты долгов от сегодняшних владельцев, чем выяснить, что предыдущие владельцы получили долги от них. Конечно, они могут подать в суд на управляющую компанию, но все это нервно и дорого. Поэтому люди очень неохотно покупают квартиры с долгами за жилищно-коммунальные услуги, даже если цена привлекательна.

Ниже мы описали три способа достижения соглашения о продаже, на которые часто соглашаются потенциальные покупатели.

Если у покупателя есть ипотечный кредит, полный перечень документов для продажи квартиры, банк может попросить владельца выписаться из квартиры перед продажей. Это обычная практика.

Можно ли покупать квартиру с долгами по ЖКХ?

Если покупатель заранее знает о долге, но хочет приобрести квартиру, он может предпринять следующие действия

  1. Уступить долг (в соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса). Покупатель может официально принять на себя долг и выплачивать его самостоятельно. Если обе стороны сделки согласны — это условие включается в договор купли-продажи.
  2. Долг ведет переговоры о дальнейших условиях продажи квартиры. Стороны также могут найти другие пути решения вопроса. Например, новый владелец может выплатить долг, а нынешний владелец может уменьшить стоимость квартиры только на эту сумму. Самое главное, что не все условия могут быть заявлены как официально, так и устно.

Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ

Если у нового владельца есть долги, он должен связаться с управляющей компанией и попросить разделить счета или открыть новый счет для нового владельца. Для этого ему необходимо предоставить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающую дату возникновения права собственности.

‘Если вы изменили номер лицевого счета. На самом деле, не все долги являются вашими. Взыскать долг с предыдущего собственника — это уже обязанность управляющей компании», — говорит Юлия Димова.

Если ответа на заявление не последовало, можно подать жалобу на управляющую компанию в РЭО ЖКХ (жилищно-коммунальный сектор Москвы) или подать иск в суд по правам потребителей и защите прав потребителей. Защита. Требование открыть новый лицевой счет в управляющей компании было рекомендовано Игорем Шульпиком.

В этом случае новый владелец квартиры не имеет права требовать от старого владельца уплаты долга. Это право принадлежит управляющей компании, перед которой предыдущий владелец держал долг.

Как это происходит на практике

Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики «Заступничество»:.

— На практике безжалостная управляющая компания, зная, что у нового владельца нет законных оснований для получения «старого» долга, может начать звонить и рассылать письма с требованием оплатить долг предыдущего владельца. Некоторые новые владельцы, не зная о правилах Закона о жилье, добровольно оплачивают коммунальные услуги.

Новые владельцы имеют право потребовать через суд компенсацию от старого владельца, если они оплатили долг за коммунальные услуги и благоустройство дома. Однако даже при положительном решении суда они часто не получают реальных денег.

Пусть платят новые собственники

Ассоциация «Жилье и городская среда» предложила передать долг на оплату новому владельцу, как это делается при начислении взносов на капитальный ремонт. Законопроект был направлен в Министерство строительства. Авторы законопроекта считают, что министерство поддержит инициативу, чтобы увеличить возврат долгов.

Фото: ‘Выберу.ру’ / Иван Анчуков.

Теперь управляющим компаниям трудно найти бывших собственников и невозможно взыскать старые долги с новых.

Справедливости ради стоит отметить, что покупатели квартир с ипотекой и коммунальных квартир договариваются с собственником о закрытии долга до регистрации сделки. Покупатель вносит первоначальный взнос, а продавец использует эти деньги для погашения долга за дом.

Следует внимательно отнестись к продавцам, имеющим задолженность по коммунальным услугам. Возможно, он все еще задерживает выплату кредита и других обязательств. Если продавец обанкротится в течение трех лет после продажи недвижимости, квартира может быть включена в конкурсную массу. Покупатель остается без жилья и присоединяется к банкротству.

Способы продать недвижимость с долгами по ЖКХ

Существует три основных способа продажи квартиры для медленной сдачи в аренду.

Получите деньги для оплаты с депозита.

Обе стороны договариваются о том, что покупатель выплатит точную сумму, причитающуюся продавцу в качестве первоначального взноса, а покупатель обязуется выплатить все долги. Затем сделка купли-продажи оформляется путем удаления суммы первого взноса.

После завершения сделки покупатель выплачивает долг из общей суммы палаты общин.

Покупатель и продавец регистрируют две ячейки в банке. В одной из них находится сумма со счета за коммунальные услуги, а в другой — оставшаяся стоимость квартиры. Они подписывают договор и сообщают, что деньги из первой ячейки забирают после погашения долга, а из второй двери — после завершения строительства квартиры.

Перевести долг на покупателя.

Сумма задолженности вычитается из общей стоимости имущества. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, а долг составляет 300 000 рублей, покупатель платит продавцу 4,7 млн рублей, а оставшимися средствами оплачивает долг. Важно продемонстрировать регулирование.

Долги за ЖКУ при продаже квартиры могут перейти к её покупателю

ЖКХ и городская среда направили в Минстрой России законопроект, предлагающий законодательно закрепить передачу коммунальных обязательств старым собственником новому при продаже квартиры. Министерство в целом поддерживает необходимость решения этого вопроса и изучит документ.

Сегодня, согласно ч. 3 ст. 158 Кодекса, после продажи квартиры новому собственнику переходят только долги предыдущего собственника по капитальному ремонту. Другие жилищные долги и коммунальные услуги остаются за продавцом, но с момента регистрации права собственности обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникает у нового владельца.

В результате новый владелец квартиры не несет ответственности за долги. После продажи квартиры жилищно-коммунальные службы не всегда могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать долг. В результате Союз «ЖКХ и городская среда» предложил законодательно обязать покупателей многоквартирных квартир оплачивать накопившиеся долги перед ЖКХ перед покупкой.

Авторы законопроекта, направленного в Минстрой РФ, предлагают внести изменения в статьи 157 и 158-1 ЖК РФ. Таким образом, новый владелец будет заинтересован в том, чтобы погасить долг предыдущего владельца или предложить скидку на квартиру при продаже.

Министерство строительства и ЖКХ РФ в целом согласно с тем, что вопрос о долгах по ЖКХ при продаже квартир должен быть решен. Министерство изучает законопроект и формулирует свою позицию.

Взыскание долгов жильцов — повседневная жизнь управляющего многоквартирным домом или провайдера. Узнайте, как организовать эффективную работу в этом направлении компании и как сэкономить средства, не снижая качества юридического сопровождения деятельности управляющей компании.

Как самостоятельно можно узнать о долгах?

  • Спросите продавца. Перед покупкой квартиры всегда спрашивайте у владельца справку о нераздельном проживании вместе с другими документами. Как коммунальные услуги, так и капитальный ремонт. Согласно гражданскому законодательству, покупатель имеет право ознакомиться со всеми условиями сделки.
  • Внимательно прочитайте договор. Многие люди забывают простое правило: нельзя подписывать документ, не прочитав его. Продавцы пользуются этим. Они могут сообщить в официальных документах, что все коммунальные услуги будут переданы новому владельцу. Если вы не обратите на это внимание и подпишите документ, вам придется заплатить.
  • Обратитесь в управляющую компанию. Если продавец уверяет вас, что он не должен вам денег. Вам обязательно следует еще раз уточнить этот вопрос у владельца, коммунальной компании, поставщика коммунальных услуг или эксплуатационного фонда.

Важно: Вы можете получать информацию только с согласия продавца. Поэтому дважды подумайте, прежде чем покупать квартиру, если она отказывается вам помочь.

  • Вы также можете воспользоваться веб-сайтом провайдера. Там они иногда отображают информацию о должнике. В некоторых районах вы также можете найти эту информацию на сайтах жилищно-коммунальных служб.

pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalke-i-kapremontu

Дополнительная информация. Нет необходимости искать продавцов по базе данных исполнительного органа. Всего за несколько кликов вы можете воспользоваться сервисом chekperson.ru, чтобы проверить задолженность в полном объеме. Кроме того, проверьте, не обременена ли квартира одним документом (цитируется по UGN). В этом документе будет указана история владельца, его характеристики более подробно и вся информация о том, был ли наложен арест на имущество. Этот документ может быть получен в течение нескольких часов. Введите адрес квартиры или номер участка на сайте Единого государственного реестра.

pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalke-i-kapremontu

Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?

При покупке недвижимости вы можете столкнуться с неприятной ситуацией в виде коммунальных платежей, которые задолжал предыдущий владелец недвижимости. В большинстве случаев это становится очевидным после того, как должник продал квартиру новому владельцу. Работники ЖКХ могут игнорировать закон и настаивать на оплате коммунальных счетов нового владельца, поскольку им не нравится иметь дело с предыдущим владельцем или действовать по своим строгим внутренним правилам.

Долги по ЖКХ — серьезная проблема не только для тех, кто столкнулся с долгами предыдущих владельцев. Конфликты между работниками жилищно-коммунальных служб и жильцами, добросовестно оплачивающими ежемесячные счета, всегда на виду. Мы хотели бы поделиться с вами тем, как правильно решать эту проблему. Как говорится, будьте наготове в качестве меры предосторожности.

Прежде всего, нужно четко понимать, что долг по квартире не числится и что владелец, владеющий или владевший ею, и новый владелец не несут ответственности за долг предыдущего владельца. Это четко прописано в законе. Смотрите подробности. Этот вопрос регулируется ЖК РФ.153 Пункт 5 — «Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг». Где указано, что с момента возникновения права собственности на дом, собственник обязан оплачивать эти объекты и коммунальные услуги. Момент возникновения права собственности определяется статьей 223, пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, «Момент возникновения права собственности у покупателя по договору». Если продажа имущества подлежит государственной регистрации, право собственности переходит к приобретателю с момента этой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Все арендодатели обязаны оплачивать жилье и коммунальные услуги в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это «бремя содержания имущества», которое предусматривает, что новый владелец не несет ответственности за долги предыдущего владельца.

А как насчет взносов на капремонт?

К сожалению, есть и исключения из капитального ремонта платежей. В данном случае закон не делает различий между долгами предыдущего и нынешнего владельцев. При смене собственника после перехода права собственности обязательства предыдущего собственника по оплате капитального ремонта многоквартирного дома, включая долг предыдущего собственника за капитальный ремонт, переходят к новому собственнику. Неисполненное обязательство предыдущего собственника по уплате взноса на капитальный ремонт возмещается новым собственником многоквартирного дома. Данная ответственность регулируется частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации «Расходы собственника жилого помещения в многоквартирном доме». Оставшаяся задолженность предыдущего владельца по оплате коммунальных платежей не переходит к новому владельцу жилья.

Что можно сделать, чтобы избежать этой ситуации?

Перед покупкой рекомендуется запросить у продавца список неоплаченных коммунальных услуг. Это один из способов убедиться в том, что вы приобрели квартиру. Это связано с тем, что существующие задержки в премиях за ремонт гарантированно привлекут покупателя. Если в квартире есть абонентская плата за стационарный телефон, вы также можете узнать о существующих обязательствах МГТС.

Что делать новому владельцу квартиры, если его просят незаконно выплатить долг, который задолжал предыдущий владелец?

Первое, что вам нужно сделать, это сообщить предыдущему владельцу, что на вас подан иск за неоплаченные коммунальные платежи за тот период, когда вы не были владельцем. Вопрос будет решен без проблем, и он может добровольно погасить долг.

Если бывший владелец квартиры нарушил свои обязательства перед коммунальной компанией, рекомендуется сделать следующее

Получить свежую выписку из Росреестра в ЕГРЮЛ с указанием даты перехода прав к новому владельцу. В управляющей компании или ТСЖ или в окне «Мои документы» попросите их изменить данные на вашем лицевом счете. С этого момента все счета за коммунальные услуги будут приходить на ваше имя.

Если вам отказали в переоформлении лицевого счета из-за неоплаченных долгов предыдущего владельца, обратитесь к статье 153 Закона о жилье, чтобы объяснить свою правовую позицию. В большинстве случаев этого достаточно. Если пункт 2 не работает, отправьте уведомление о смене собственника кондоминиума руководителю управляющей компании, которая управляет кондоминиумом. В своем письме вы излагаете причины своей просьбы со ссылкой на закон. Приложите к этому свежую выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и отправьте ее заказным письмом с уведомлением.

Если все вышеперечисленное не поможет, мы обратимся за помощью в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.

Существует ли возможность официального перевода долга?

Есть. Данный вопрос регулируется параграфами Гражданского кодекса Российской Федерации. 1 и 2, статья 391 — «Условия и формы перевода долга». Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переданы новому собственнику только через сделку (перевод долга). Сделка требует волеизъявления нового владельца, без которого она не может быть осуществлена. Кроме того, если выяснится, что у продавца были долги до покупки квартиры, желательно сослаться на это в акте купли-продажи — «предыдущий владелец имеет непогашенный остаток коммунальных платежей, поэтому долг является покупателем».

Оплата долгов ЖКХ при продаже квартиры

Можно ли предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры обязанность продавца оплачивать капитальный ремонт? Как правильно это сделать?

Да, подобная оговорка может быть включена в договор.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента появления имущества в помещении (ст. 153 ч.5, ст. 2 ЖК РФ).

Право собственности на недвижимость (в данном случае квартиру) возникает у покупателя (нового собственника) с момента государственной регистрации в Росреестре (статья 223, пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом покупатель становится собственником квартиры, эксплуатирует и ремонтирует квартиру за свой счет и участвует в расходах на ремонт, включая капитальный, всего здания и прилегающей территории.

Согласно пункту 1 статьи 158 Федерального закона РФ «О жилищном фонде и об общих помещениях», собственник помещения в жилищном комплексе несет расходы на содержание принадлежащего ему помещения и общего имущества квартиры. Совместное владение недвижимостью, оплата расходов на содержание здания, взносы на капитальный ремонт.

На основании вышеизложенного и в соответствии со сложившейся практикой на рынке недвижимости, договор купли-продажи содержит пункт о том, что в случае возникновения требований третьих лиц об оплате коммунальных услуг в отношении квартиры (в том числе взносов на капитальный ремонт ), причины этого очевидны. До государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру расходы по этим искам покрываются за счет продавца.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: