Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак: Мнения: РБК Недвижимость

Статья, гарантии, качества, предусмотренные, договором
Содержание
  1. Гарантийные обязательства застройщика
  2. На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома
  3. Информация об изменениях:.
  4. Гарантия и страховка
  5. На что не распространяется гарантия
  6. Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?
  7. Что делать арендодателям в случае обнаружения дефектов в общем имуществе?
  8. Основа для регулирования: каковы гарантийные обязательства производителя?
  9. Условия гарантий производителя на общее имущество.
  10. Что включает в себя гарантийное обязательство производителя?
  11. Когда гарантия на общее имущество здания становится недействительной?
  12. УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств
  13. Особенности гарантии на недвижимость по закону
  14. На что не распространяется гарантия застройщика?
  15. Гарантийные обязательства застройщика
  16. Гарантийные обязательства застройщика

Гарантийные обязательства застройщика

Только некоторые крупные владельцы недвижимости знают, что на каждую квартиру предоставляется официальная гарантия производителя — строительной компании. Все гарантийные обязательства производителя регулируются федеральным законодательством. 214-ФЗ.

На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Строительная компания несет ответственность за обязательства производителя перед дольщиками после сдачи дома. Однако он не до конца понимает всех владельцев новых квартир, на что распространяется гарантия. И как поступить, если вновь приобретенный дом не оправдывает ожиданий.

  1. Закон о защите прав потребителей:.
    — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества; — правила устранения выявленных недостатков; — неустойка.
    перечисляет гарантии, предусмотренные договором ДУ.
  1. Гражданский кодекс Российской Федерации:.
    –478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность; –724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика; –757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.

Информация об изменениях:.

Федеральный закон от 3 июля 2016 года. n 304-ФЗ часть 6 статьи 7 настоящего Федерального закона сформулирована в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 года.

6.Участники строительного проекта с долевым участием имеют право обратиться в суд или предъявить письменную претензию владельцу проекта в связи с неудовлетворительным качеством строительного проекта с долевым участием. (недостатки), выявленные при условии, что эти дефекты (недостатки) будут выявлены в течение гарантийного срока. Владелец проекта обязан устранить дефекты (недостатки) в сроки, согласованные между основным проектом и участниками долевого строительства. Если владелец проекта полностью или частично отказывается от выполнения этих требований, или если определенные требования не выполняются полностью или частично в установленный срок, участники строительства теми же средствами вправе обратиться в суд.

Гарантия и страховка

Потребителям важно понимать, что гарантийный ремонт распространяется только на повреждения и дефекты во время строительства, как в случае с автомобилями, приборами и другими товарами. В случае неправильного использования или вандализма — что, к сожалению, случается — гарантия не имеет значения. Если вы купите новый автомобиль и собьете столб, чтобы поставить его, производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. То же самое относится и к квартирам. Например, если повреждение водой произошло из-за того, что нанятые владельцем рабочие неправильно установили сантехнику или повредили дверь при доставке, владелец должен оплатить ремонт.

Конечно, как и на других рынках, в нашем регионе нередко владельцы, производители и управляющие компании обвиняют другие места повреждения. В этих случаях владелец квартиры должен заказать и провести независимую экспертизу, чтобы доказать свою правоту.

На что не распространяется гарантия

Гарантия не распространяется на повреждения, возникшие по вине кого-либо, кроме производителя.

  • несчастные случаи, произошедшие по вине арендаторов или компаний по управлению недвижимостью; и
  • Естественный износ здания и инженерных коммуникаций; и
  • Злоупотребление операционными правилами; и
  • части здания или отделки были заменены или отремонтированы другими лицами; и

Гарантия не распространяется на технические сети и оборудование, установленные не производителем.

Как это работает:.

Владелец установил стиральную машину. Через некоторое время устройство было испорчено. Кто несет ответственность за ущерб, зависит от его причины. Производитель несет ответственность за неисправное устройство. Если повреждения вызваны неправильной установкой или использованием, ответственность несут установщик и пользователь. Однако если машина вышла из строя из-за неправильного заземления электрической системы или неисправного гидравлического оборудования, установленного при строительстве дома, это повод обратиться к производителю.

Важно: Гарантия также теряет силу, если дольщик завершенного строительства приобретает квартиру. Новый владелец больше не является потребителем по отношению к производителю и не может требовать ремонта в течение гарантийного срока.

Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

Если иное не оговорено в договоре, к общему имуществу применяются общие условия гарантии.

Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее 36 ГК РФ) и Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) требования об устранении недостатков общего имущества многоквартирного дома автоматически переходят к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 № 64 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. «дома»). ). Однако при обращении с таким требованием непосредственно к подрядчику или в суд не нужно собирать подписи или согласие других жильцов дома.

Право собственников жилья на обращение в суд, в том числе полученное в результате участия в совместных договорах, подтверждается обширной судебной практикой (см. Апелляционный суд по гражданским делам: Оренбургский районный суд, 19 декабря 2017 года). -9130/ 2017- Хабаровский краевой суд 9 января 2017 года, дело N33-75/2017 — Московский районный суд N33-17523/ 15 от 22 июня 2015 года и т.д.).

Примечание: в исключительных случаях, возможно, собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН), но независимое исключение или общая собственность. Если именно такой способ защиты выбран собственником, важно помнить о принятии решения как о капитальном, так и о текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с правилами части 2 статьи 44 ГПК. Это входит в компетенцию общего собрания собственников многоквартирного дома.

Поэтому сначала необходимо созвать общее собрание собственников многоквартирного дома. В это время необходимо сделать следующее

  • выбрать способ устранения недостатков (либо устранить их своими силами, либо заключить договор с подрядчиком); и
  • определить процесс финансирования для устранения недостатка (например, накопление средств на едином счете, финансирование ремонта владельцем в соответствии со стоимостью оценки).
  • принятие решения о выдаче дополнительных платежей в случаях, когда претензии отклоняются или когда сумма, фактически собранная производителем для возмещения таких недостатков, недостаточна.
  • уполномочивает управляющий орган или отдельных собственников (например, руководителя офиса здания или члена жилищного совета) подавать судебные иски от имени всех собственников.

Важно также помнить, что эти сборы могут взиматься только в пользу всех собственников квартиры (например, на едином счете), а не в пользу отдельных собственников. Несоблюдение этих требований может привести к прекращению дела судом. В качестве примера можно привести решение Апелляционного суда города Москвы от 20 апреля 2018 года по делу №. 33-17962/2018, в котором суд указал, что истец не имел права требовать от производителя компенсации за дефекты, если Генеральная Ассамблея не приняла постановления по ряду вопросов. Это решение было основано на положениях Статьи 1 Регламента (ЕС) №. 12, 15 и п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса, ч. 2 ст. 44 и ч. 2 ст. 46 Закона о жилье и местах общего пользования.

Гарантия производителя на общие строительные компоненты

Обратите внимание на следующие моменты.

  • Поскольку ТСЖ изначально были созданы для защиты прав и интересов владельцев кондоминиумов, нет необходимости подтверждать их полномочия на общем собрании жителей жилого комплекса. К такому выводу пришел, например, Арбитражный суд Свердловской области в отсутствие дела №. A60-49834/2014 от 6 июня 2015 года.
  • Для того чтобы подать в суд на собственника квартиры, управляющая компания должна иметь соответствующие полномочия, оформленные в результате общего собрания собственников квартиры (см. решение по делу A56-6036/2014. 09.02.15 от 16 января 2015 года 9-го ААС — Постановление № 09АП-54844/14 Северо-Западного окружного суда).

Если управляющая компания или ТСЖ отказывается принимать меры по защите интересов жильцов, каждый домовладелец имеет право обратиться в суд с иском к застройщику об устранении дефектов общего имущества дома в течение гарантийного срока.

Что делать арендодателям в случае обнаружения дефектов в общем имуществе?

Если вы обнаружили дефекты в имуществе, отличном от отдельных квартир (например, в подъездах, жалюзи, фасадах, крышах и т.д.), вам следует

  1. Совместно с управляющей компанией или ТСЖ зафиксируйте выявленные дефекты в акте, составленном по инициативе каждого жильца.
  2. Подготовьте претензию к производителю с требованием устранить дефект в досудебном порядке и в рамках ваших гарантийных обязательств (хотя досудебный порядок в этом случае не обязателен).
  3. Если ваш иск не рассматривается или отклоняется, подготовьте исковое заявление в суд, учитывая все обстоятельства дела. Вы можете подготовить иск самостоятельно, нанять в помощь юриста или передать его на аутсорсинг управляющей компании или ТСЖ.

После получения предварительного решения производитель должен устранить все выявленные дефекты и согласовать срок с владельцем. Если оговоренный срок устранения недостатков нарушен, производитель обязан уплатить штраф в размере 1% от цены товара, как это определено в законе РФ №. 2300-I от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» («КЗПП»), потребности, не связанные с предпринимательской деятельностью, если гражданин приобретает объект у организации или индивидуального предпринимателя, используя индивидуальный, семейный, домашний или иной выделенный договор или доверенность.

Основа для регулирования: каковы гарантийные обязательства производителя?

Таким образом, помещение может быть приобретено как по договору купли-продажи, так и по договору участия в долевом строительстве. Давайте рассмотрим нормативно-правовую базу, применимую к любому из этих правоотношений.

Если помещение приобретается по договору участия в долевом строительстве:.

Гарантийные обязательства производителя изложены в Федеральном законе №. 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Данная статья предусматривает, что имущество, передаваемое участникам совместного строительства, должно соответствовать не только условиям договора, но и качествам других нормативных актов, таких как градостроительные планы, технические документы, проектная документация и т.д.

Изготовитель обязан предоставить участнику VDU документацию по эксплуатации изделия, включая информацию о сроке службы изделия в целом и его отдельных компонентов, в момент передачи изделия.

Если имущество было приобретено по договору купли-продажи:.

В этом случае применяются общие положения о гарантийных сроках и сроках обнаружения недостатков покупателем, определенные в ст. 470-471 и ст. 470-471; 470-471 и ст. 470-471; если объект приобретается организацией или физическим лицом исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; и ст. 5 и ст. 19 ГК РФ, если имущество было приобретено гражданином у предпринимателя.

Примечание: Независимо от того, было ли имущество приобретено по договору ДДУ или АКТ, для личных, семейных и иных не связанных с предпринимательской деятельностью нужд, положения Закона о защите прав потребителей распространяются на определенные правоотношения (данные правоотношения не регулируются законом № 214-ФЗ).

Условия гарантий производителя на общее имущество.

Обратите внимание, что в будущем, независимо от того, был ли объект приобретен с использованием ЦДС или СПС, гарантийный срок* на объекты строительства, участвующие в долевом строительстве, может составлять не менее пяти лет и не более трех лет. Машины и другое техническое оборудование.

Примечание: В связи с изменениями, внесенными в статью 2 Закона № 214-ФЗ Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ (далее — Закон № 304-ФЗ) и вступившими в силу с 1 января 2017 года (часть 1 статьи 7 Закона № 304-ФЗ), понятие объектов частного строительства, долевого участия в строительстве многоквартирных домов . С другой стороны, тот факт, что закон убирает упоминание о возможности возвращения к теме долевого строительства многоквартирных домов и другой недвижимости, не освобождает застройщиков от обязанности гарантировать совместную собственность. Многоквартирные дома. В 2013 году Верховный суд Российской Федерации озвучил правовую позицию, согласно которой общее имущество многоквартирного дома (или иное имущество) не может быть предметом договора участия в долевом строительстве («Утвержденный Департаментом Верховного Суда Российской Федерации 12 апреля 2013 года договор о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в фактическое разрешение судами споров, возникающих в связи с участием граждан. Исключение из концепции общего строительства мест общего пользования многоквартирных домов, по-видимому, в основном было направлено на защиту собственников от ситуаций, когда места общего пользования многоквартирных домов могут принадлежать третьим лицам (подвалы, лестничные клетки и т.д.). нарушать права арендаторов на использование здания в своих интересах (например, для частной практики).

Однако суды ссылаются на различные виды нормативных актов, когда речь идет о контрагентах, гарантирующих совместную собственность. Более подробную информацию читайте ниже.

Если помещение приобретается по договору участия в долевом строительстве:.

Гарантийный срок общего имущества исчисляется с момента передачи объекта участнику CDA и должен быть зафиксирован в соответствующем акте.

Статья 7 вышеупомянутого закона. ФЗ-214 гласит.

  • Гарантийный срок на объекты совместного строительства должен составлять не менее пяти лет (пункт 5 настоящей статьи), но этот срок не распространяется на техническое и механическое оборудование.
  • Гарантия на механическое и другое техническое оборудование (например, лифты, отопление, вентиляцию) должна составлять не менее трех лет.

В любом случае, гарантийный срок может быть продлен в договоре, но не может быть сокращен. В договоре могут быть предусмотрены различные гарантийные сроки для разных элементов квартиры. Например, один термин для кладки или швов, а другой — для крыши. Также могут быть отдельные гарантии для каждой квартиры и здания в целом.

Примечание: Некоторые производители утверждают, что на практике гарантийный срок начинает исчисляться с момента ввода квартиры в эксплуатацию. Хорошо известно, что почти во всех случаях срок начала строительства многоквартирного дома не совпадает со сроком передачи помещения будущему владельцу. Поскольку разница во времени между этими событиями может составлять шесть месяцев, эти условия договора искусственно сокращают срок юридической гарантии, который не может быть менее пяти лет. Таким образом, эти условия договора не соответствуют букве закона и нарушают права владельца помещения. Данная позиция была сформулирована Верховным судом РФ в постановлении от 18.12.2014; 303-АД14-7399 (см. также ссылку Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.01.2020 по делу № Ф07-16546/2019).

Аналогичным образом, условия, освобождающие производителя от выполнения своих гарантийных обязательств полностью или частично, являются недействительными.

Гарантия производителя на общие свойства расширения

Если имущество было приобретено по договору купли-продажи:.

Гарантийный срок на совместно используемое имущество в этом случае рассчитывается аналогичным образом. То есть с момента передачи объекта покупателю (статья 471.1 Закона РФ).

В качестве дополнительной нормативной базы, в соответствии с положениями статей 130, 133, 134, 135, 289, 290 Гражданского кодекса и статей 130, 133, 134, 135, 289, 290 Регламента (ЕС) №. Жилищно-коммунальное хозяйство Общее имущество в многоквартирных домах 36-40 Кодекса является сложным и неделимым, и в то же время принадлежностью основного — обособленной нежилой площади всех квартир и жилых домов (см. арбитражный апелляционный суд Московской области от 06. Срок коммунальной собственности не может быть меньше гарантийного срока (т.е. пяти лет) проданной квартиры, если только не определен иной (более длительный) срок, чем в договоре.

В некоторых случаях суды пришли к выводу, что собственник, купивший помещение в здании, в значительной степени гарантирует надлежащее качество всего имущества, поскольку подрядчик, установивший гарантию качества на часть запасов в контексте ДКП, в значительной степени гарантирует надлежащее качество всего имущества. Контекст договора купли-продажи также позволяет собственнику воспользоваться правами, предусмотренными для строительства инвентаря, и предъявить претензии по качеству публичного имущества в течение вышеуказанного гарантийного срока, установленного в статье 7, пункт 5.1 Закона n. 214-ФЗ (см. решение Ленинского районного суда г. Ленинска Владимирской области от 11 января 2016 г.).

Кроме того, суды, обосновывая применение статьи 7 закона № 214-ФЗ в отношении отдельных частей договора купли-продажи, обращают внимание на особый статус продавца. Продавцы отмечают, что покупателем является лицо, которое приобрело недвижимость и построило квартиру, которая ввела объект в городской оборот в первую очередь (см. Апелляционный суд. Суд Соединенного Королевства в решении по делу 2-2227/2016. Обращение Красноярского края, от 17 мая 2017 года.

В остальных случаях суд применяет положения статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 настоящего Кодекса. 2300-I находится во взаимоотношениях сторон по договору купли-продажи в отношении соответствующих зданий и срока предъявления требований о качестве общего имущества соответствующих зданий. Статья 29, № 3 Закона 2300-I касается пятилетнего срока для предъявления претензий, связанных с качеством выполненных работ в отношении зданий или другого имущества (см. Постановление № 12АП-2230 /13 Двенадцатого арбитражного суда от 05.06.). 2013, решение апелляционной инстанции ГПК по гражданскому делу Верховного суда Республики Татарстан от 16 февраля 2017 года (дело № 33-2028 / 2017).

Что включает в себя гарантийное обязательство производителя?

В случае серьезного дефекта, препятствующего надлежащей эксплуатации объекта, обязательства производителя изложены в части 2 статьи 7 Федерального закона 214.

  • безвозмездно устранить все выявленные дефекты в течение разумного периода времени с даты их обнаружения и предоставить информацию, касающуюся их, и
  • пропорционально уменьшить цену объекта по договору; и
  • возместить владельцу все расходы, понесенные в связи с устранением дефектов.

Важно: Жалобы на качество жилья могут быть рассмотрены только застройщиком, а не подрядчиком. Последний несет ответственность перед производителем, указанным в законодательстве, только в случае №. А03-6458/2009 ФАС Западно-Сибирского округа от 7 сентября 2010 года.

Когда гарантия на общее имущество здания становится недействительной?

Производитель освобождается от обязанности устранить дефект, если дефект является: — результатом неправильной эксплуатации оборудования, нарушения правил монтажа или мошенничества со стороны владельца оборудования или третьего лица — вызван физическим износом оборудования или монтажа его компонентов ( выцветание лестниц, истощение осветительного оборудования и т.д.)—в результате аварийных ситуаций, связанных с неисправностью технических систем.

Эти положения изложены в части 7 статьи 7 закона 214-ФЗ, и действительно, закон устанавливает презумпцию виновности производителя. Бремя доказывания того, что дефект возник не по вине производителя, лежит на производителе.

УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств

В случае нет. A40-217303 / 2016 О несостоятельности застройщика В суд обратилась организация, которая в 2015 году начала управлять одним из многоквартирных домов, построенных компанией-банкротом в Москве.

Получив многоквартирный дом в свое управление, компания обнаружила ряд строительных нарушений и серьезных дефектов, что привело к ухудшению качества монтажа. Жильцы дома направили застройщику претензию с требованием устранить дефекты, но застройщик не отреагировал. В связи с этим управляющая компания подала в суд иск о включении требования на сумму 57,5 млн рублей в реестр требований кредиторов неплатежеспособной компании.

  • Из-за повреждения или отсутствия резиновых прокладок отсутствует герметичность соединения фасадных элементов с вентилируемым фасадом.
  • Работы по утеплению фасада были прерваны из-за отсутствия непрерывности изоляционного слоя.
  • Отсутствует изоляционный слой, а стыки элементов вентиляционной системы не герметизированы.
  • Между системами ГВС и ХВС нет эквивалентного соединения.
  • Заблокированные трубопроводы в системах ГВС и ХВС; и
  • Гидроизоляция подвального этажа здания повреждена.

Суд первой инстанции, а затем Апелляционный суд и Уголовный суд постановили, что иск OE был обоснован, поскольку претензии участников строительства к производителю за дефекты в завершенном проекте были предъявлены в течение гарантийного срока.

Суд исчислил срок с момента ввода здания в эксплуатацию. В то же время обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая оценила затраты на устранение дефектов в 57,5 млн рублей.

Суд принял доводы компании и отклонил возражение о том, что она не была уполномочена действовать в интересах собственников квартиры. Согласно статье 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственника и делать это при выполнении своих обязательств. Однако, если дефекты не будут устранены, обслуживающая компания должна отремонтировать здание за свой счет. В результате в реестр требований кредиторов к производителю было включено 57,5 млн рублей.

Особенности гарантии на недвижимость по закону

На подрядчика распространяются требования проектной документации и Закона № 214-ФЗ.Если в жилом комплексе имеется дефект и покупатель обнаружил его до истечения гарантийного срока, покупатель может потребовать от производителя следующее

  • Снизить цену предмета договора; и
  • устранить дефект без компенсации, и
  • возместить расходы на устранение дефекта.

Если представитель производителя не согласится решить проблему, покупатель имеет право обратиться в суд.

На что не распространяется гарантия застройщика?

Строительная компания оставляет за собой право отказаться от устранения дефектов в следующих случаях

  • физический износ и снижение производительности в конце срока использования; и
  • использование помещения в иных целях, чем те, для которых предназначалось нарушение установки и эксплуатации бытовых приборов и санитарно-технического оборудования; и
  • Повреждение оборудования, полученного без подтверждения о получении — если повреждение произошло по вине жильца.
  • Аварийные ситуации, возникшие по вине жильцов.

В вышеуказанных случаях ответственность несет управляющая компания дома или сами жильцы. Например, после ввода здания в эксплуатацию техническое оборудование передается управляющей жилищной компании, ответственной за регулярное обслуживание коммунальных помещений, как за текущий, так и за аварийный ремонт. Если управляющая компания нарушает правила управления зданием. В этом случае она несет ответственность за дефект, даже в течение гарантийного срока.

Если вы не уверены, кто именно должен нести ответственность в данном случае, рекомендуется направить претензию как управляющей компании, так и производителю.

По закону, владелец недвижимости имеет право требовать

  • на бесплатное устранение дефекта.
  • Возмещение расходов, понесенных вами как владельцем; и
  • снижение цены контракта.

Как правило, домовладельцы выполняют ремонт самостоятельно, если дефект влияет на безопасность их дома.

Закон также позволяет вам требовать возмещения нематериального ущерба. В таких случаях вы должны доказать суду, что пострадали от дефекта здания и его конструкции. Например, ваша квартира находится на девятом этаже здания. Через несколько месяцев после вашего переезда лифт начал регулярно ломаться. У вас маленький ребенок, которому врач рекомендует гулять каждый день, но из-за поломки лифтовой системы вы вынуждены брать ребенка на прогулку раз в несколько дней. Вы постоянно расстроены и нуждаетесь в приеме успокоительных средств. Кроме того, в результате нервного напряжения у вас уменьшается количество молока.

Помните, что суды обычно значительно снижают размер присуждаемой компенсации. Поэтому не бойтесь просить больше в своем требовании.

Что следует знать домовладельцам?

Гарантийные обязательства застройщика

Статья написана одним из ведущих экспертов портала ЭПЗ.РФ, д-ром Андреем Кирсановым, заместителем президента MR Group, председателем юридического комитета Московского клуба инвесторов и членом правления Ассоциации инвесторов. Члены Комитета по строительной и жилищной политике РСПП.

Фото: www.инвесттендер.москва

Прежде чем говорить о гарантийных обязательствах при строительстве долевого жилья, необходимо объяснить, почему возникает этот вопрос.

Российские граждане, стремящиеся сохранить, а также инвестировать частным образом для увеличения своих средств, обычно рассматривают три основных вида инвестиций: банковские вклады, инвестиции на фондовом рынке и участие в фондовом строительстве.

Банковские вклады являются самым безопасным, но наименее прибыльным вариантом инвестирования. Участие в операциях на фондовом рынке требует специальных знаний и умения оценивать финансовые риски. Только приобретение недвижимости по партнерскому соглашению с трастовым счетом дает уверенность в инвестициях и возможность заработать на продаже или сдаче недвижимости в аренду. По мнению экспертов JLL, не случайно, несмотря на падение инвестиционной стоимости недвижимости, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в 2020 году увеличился на 2%, достигнув 4,16 млрд долларов США в 2020 году. Остатки в жилой недвижимости — более 1,5 млрд. долларов США.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (МАБ) и государственной регистрации права собственности на квартиры в нем участники долевого строительства могут продать покупателю квартиры, приобретенные по договору участия в долевом строительстве. Последние — это люди, которые, с одной стороны, не хотят или не могут ждать строительства и ввода в эксплуатацию нового здания, а с другой стороны, имеют финансовые возможности приобрести уже имеющийся дом по более высокой цене.

Фото: www.openfile.ru

Однако здесь покупателей готовых квартир поджидает ловушка. Дело в том, что часть 5 статьи 7 Федерального закона 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». За исключением технического и механического оборудования, которое является частью DAB, гарантийный срок на объекты совместного строительства должен составлять не менее пяти лет. Этот гарантийный срок исчисляется с даты передачи квартиры лицу, участвовавшему в капитальном строительстве.

Согласно статье 4(4) части 4 Федерального закона. В соответствии со статьей 4(4) Федерального закона 214, договор на предоставление коммунальных услуг (CDA) должен содержать информацию о гарантийном сроке на квартиру, в течение которого участник коммунальных услуг имеет право предъявить претензии к производителю по качеству. Однако только лица, являющиеся сторонами CDU, имеют право предъявлять претензии к производителю и даже возбуждать судебные дела в отношении общестроительных работ и выявленных дефектов, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Покупатель квартиры, построенной в результате совместного строительства и проданной ему участником совместного строительства, полностью лишается права предъявить претензии по качеству в течение гарантийного срока к строителям и подрядчикам, построившим многоквартирный дом. Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, если продавец продает покупателю товар, не соответствующий условиям договора купли-продажи, применяется статья 475 Общих правил Гражданского кодекса, за исключением права покупателя потребовать замены некачественного товара товаром по договору.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В соответствии с Общими правилами продажи продавец, получивший некачественный товар, может по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены, бесплатного устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение. В случае серьезного нарушения качества товара покупатель имеет право по своему усмотрению расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата уплаченной цены. К таким нарушениям относятся неустранимые дефекты, а также дефекты, которые не могут быть устранены без несоразмерных материальных или временных затрат. Кроме того, нарушения качества материала определяются как дефекты, которые могут быть обнаружены более одного раза или которые повторяются после устранения.

На практике общие положения о качестве в сделках с недвижимостью применяются только в том случае, если дефекты выявлены непосредственно покупателем в ходе сделки, если они вообще выявлены. Если новый владелец квартиры обнаружит дефект или неисправность, срок гарантии на которую еще не истек, он может рассчитывать на то, что управляющая компания устранит дефект самостоятельно или с согласия производителя или подрядчика. Обычно гарантийные обязательства перед новым владельцем уже исполнены.

Конечно, все еще существует возможность излечения. Однако, по мнению DDE, в течение гарантийного срока нельзя гарантировать успех в суде, поскольку производитель имеет гарантийные обязательства перед участниками строительства детали, а не перед владельцем квартиры. Новый владелец не является стороной договора строительного подряда, по которому генеральный подрядчик имеет гарантийные обязательства перед подрядчиком.

Фото: www.metrprice.ru

Кроме того, обратите внимание на следующее. В соответствии со статьей 7(5) 214-ФЗ изготовитель обязан устранить недостатки в помещениях, выявленные участниками долевого строительства, в течение гарантийного срока. Однако у застройщика нет необходимых специалистов для проведения строительных работ. Ведь для того, чтобы иметь право привлекать средства населения для долевого строительства, застройщик должен соответствовать требованиям, установленным ст. 214-ФЗ 3. Ни одно из этих требований не связано с наличием рабочей силы или инженерно-технических специалистов. Поэтому для выполнения определенных функций, связанных со строительством, застройщик должен нанять по договору технических заказчиков с необходимыми навыками.

В случае возникновения претензий по качеству со стороны участников строительства фонда, застройщик адресует соответствующие претензии генеральному подрядчику на основании заключенного с ним договора. Кстати, договор определяет гарантийный срок с учетом того, что с момента передачи подрядчиком квартиры дольщику начинает исчисляться минимальный пятилетний гарантийный срок, предусмотренный Законом о долевом строительстве. Расчеты по договору строительного подряда начинаются с момента передачи подрядчиком построенного МФБ подрядчику.

При этом срок передачи квартиры от производителя участнику долевого строительства определяется договором долевого строительства в соответствии со статьей 2, пунктом 4 статьи 4 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». 4, ч. 4 ст. 4 214-ФЗ. Однако он может быть нарушен. Это не означает изменения в определении гарантийного срока по Соглашению. Предусмотреть все эти ситуации при заключении договора строительного подряда с подрядчиком практически невозможно.

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Подрядчик, строящий квартиру, имеет необходимые ресурсы для устранения любых дефектов или недостатков, выявленных в течение гарантийного срока. Его инженеры и сотрудники осведомлены обо всех деталях строительно-монтажных работ, выполненных при создании этого МФБ. В договоре на строительство оговариваются гарантийные обязательства подрядчика в течение гарантийного периода. Она не зависит от даты передачи квартиры от производителя участнику строительства, а рассчитывается с даты передачи построенного MFB — производителю.

Особенности правового регулирования гарантийного обязательства в случае обнаружения недостатков в строительстве квартиры заключаются в следующем.

1) Подрядчик не принимает напрямую претензии от участников строительства акции.

2) Подрядчик должен быть изолирован участниками строительства акции, снабжен «живым щитом», состоящим из сотрудников подрядчика и управляющей компании.

3) Владелец квартиры, который приобрел ее у участника строительства своими силами, лишается возможности предъявить претензии к производителю и подрядчику в случае обнаружения дефектов, включая возможные скрытые дефекты, как правило, в течение гарантийного срока. Это не раскрывается при получении квартиры по договору купли-продажи.

Фото: www.edsro.center

Здесь важно отметить, что подрядчик, к которому была предъявлена претензия по качеству, может находиться в состоянии банкротства или на свободе. Кроме того, владелец проекта может быть очищен в результате банкротства, так же как и SPV, созданный для реализации конкретного проекта. Это минимизирует риск долевого строительства и эффективное управление бизнес-процессами и финансовыми потоками, обеспечивающими строительство.

Анализ законодательства и сложившейся правоприменительной практики приводит к выводу, что владелец квартиры должен иметь возможность предъявить иск непосредственно к подрядчику, независимо от того, участвовал ли он в совместном строительстве или приобрел квартиру на вторичном рынке. Гарантийный срок.

Можно предложить дополнить статью 7 разделом 7 214-ФЗ.

Фото: www.diabaz-angarsk.ru

9. собственник жилого помещения в многоквартирном доме, построенном путем концентрации капитала гражданином и юридическим лицом в соответствии с настоящим федеральным законом, вправе предъявить письменную претензию или иск к подрядчику, осуществившему строительство, в связи с недостатком (дефектом) в Гарантийный срок, предусмотренный договором строительного подряда между подрядчиком и производителем, не может быть менее пяти лет.

Владелец квартиры имеет право, по своему выбору, попросить подрядчика

1) безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, и

2) возмещение его расходов на устранение недостатков.

Документирование выявленных дефектов и осуществление контроля за их устранением является обязанностью управляющей компании.

Предлагаемые поправки к закону направлены на достижение следующих результатов

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

(1) непосредственные исполнители со стороны владельца квартиры — устранение ненужных препятствий для контроля при требовании от подрядчика устранения дефектов.

2. большая ответственность подрядчика за выполнение строительно-монтажных работ.

3. меньшая нагрузка на суды в спорах о качестве квартир, поскольку подрядчик заинтересован в том, чтобы заранее урегулировать разногласия по качеству с владельцем квартиры.

4. владельцы квартир имеют надежный инструмент для защиты своих прав на качественное жилье, независимо от того, как они его приобрели.

5.Участники строительства с долевым участием обеспечивают, чтобы продаваемые ими квартиры находили покупателей, заинтересованных в возможности предъявлять претензии по качеству в течение гарантийного срока построенной квартиры.

6.Застройщики могут привлечь дополнительные финансовые ресурсы от инвесторов, которые убеждены в продаже по фиксированной цене.

7. управляющая компания может сосредоточиться на проверке производственных дефектов и устранении неисправностей.

Граждане России имеют право на благоустроенное жилье. И важнее всего этого — право на гарантию того, что владелец квартиры изготовит дом качественно, в соответствии с техническими регламентами, проектной документацией и градостроительными нормами. Также право на гарантию того, что в случае обнаружения дефектов и недостатков в квартире в течение гарантийного срока, подрядчик обеспечит их устранение в разумный срок.

Андрей Кирсанов (на фото) Заместитель генерального директора MRR Group, Председатель Комитета Клуба инвесторов Москвы, член Совета инвесторов Москвы, член Ассоциации инвесторов Москвы, член-политик Ассоциации управляющих жилищным фондом России, тел.

Гарантийные обязательства застройщика

В Роспотребнадзор по Ульяновской области продолжают поступать обращения из региона на поведение ульяновцев и подрядчиков.

Уважаемый потребитель! Департамент считает необходимым пояснить, что

Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 г. 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» («ГК РФ»), ст. 1 07.02. 1992 г. 2300-1 «О защите прав потребителей» («Закон № 2300-1»), часть обязательства по приобретению товара, по заказывает, либо заказывает или является гражданином (в случае заказа или намерения заказать проект, услугу) только профессионально для личных, семейных, домашних или иных не связанных с предпринимательской деятельностью нужд, другой — организация или индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), занимающийся продажей товаров , проектов, услуг и т.д.), занимающиеся продажей товаров, проектов и услуг.

Если некоторые виды отношений, связанных с потребителями, регулируются отдельными законами Российской Федерации, в том числе положениями Гражданского кодекса (например, договоры участия в долевом строительстве), Закон № 2300-1 применяется к отношениям, возникающим из таких договоров, в части, не урегулированной специальными законами.

В отношениях, возникающих в связи с истечением срока для граждан-претендентов в строительстве на участие в долевом строительстве только для личных, семейных, домашних и иных нужд, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Участие в строительстве квартир и иных объектов недвижимости, регулируемое Федеральным законом от 30 декабря 2004 года «Об участии в строительстве квартир и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» («Закон»).

Согласно статье 2300-1 Закона № 7 и пункту 1 214-ФЗ Закона № 4 исполнитель обязан передать потребителю товар (работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан предоставить потребителю товары (проекты, услуги), соответствующие обычно предъявляемым требованиям и пригодные для использования по назначению. Этот тип (проект, услуга).

Часть 1 статьи 7 Федерального закона 214-ФЗ предусматривает, что застройщик передает тому же участнику строительства объект строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным существенным требованиям.

Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком таким образом, что отступление от указанных выше существенных требований снизило качество данного объекта или иные недостатки делают его непригодным для обычного использования, долевое участие вправе, если иное не предусмотрено договором, потребовать от застройщика по своему выбору может: 1) безвозмездно устранить недостаток в разумный срок; 2) соответствующее уменьшение цены договора; 3) расходы на устранение недостатка.

Пункт 6 статьи 7 Закона 214-ФЗ предусматривает, что участник долевого строительства имеет право предъявить претензию к изготовителю в отношении ненадлежащего качества долевого строительства только в случае, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Статьей 7(5) 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок на объекты капитального строительства, за исключением технического и механического оборудования, входящего в состав таких объектов капитального строительства, определяется договором и составляет не менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется с даты передачи объекта строительства собственными силами участникам строительства собственными силами, за исключением технического и механического оборудования, входящего в состав объекта строительства собственными силами. Заключение контрактов.

Гарантийный срок на техническое и механическое оборудование, входящее в состав объекта строительства, передаваемого участнику долевого строительства, определяется договором и должен составлять не менее трех лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства в долевую собственность (ст. 5.1 Закона 214-ФЗ 7).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) в имущественном здании, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что недостатки возникли вследствие нормального износа имущественного здания или его частей, технических норм и правил. Регулирование иных обязательных требований вследствие его эксплуатации или ненадлежащего ремонта, осуществляемого участниками имущественного здания или привлеченным третьим лицом (пункт 7 статьи 7 Закона 214-ФЗ).

Пункт 4 статьи 29 Закона 2300-1 предусматривает, что исполнитель несет ответственность за недостатки объектов (услуг) без гарантийного срока, если потребитель докажет, что они возникли до их получения или по причинам, возникшим ранее.

В отношении работ (услуг) с гарантийным сроком исполнитель несет ответственность за недостаток, если потребитель не докажет, что недостаток возник после принятия работ (услуг) вследствие нарушения правил эксплуатации. последствия работы (услуги), действий третьих лиц или форс-мажорных обстоятельств.

лет недвижимости, если гарантийный срок по договору составляет менее двух лет (пяти лет для недвижимости) и потребитель выявляет недостатки проекта (услуги) в течение двух лет (пяти лет) после окончания гарантийного срока), потребитель вправе предъявить требование до получения результатов проекта (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента, если эти возникли дефекты, он/она имеет право предъявить претензию в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. (Статья 29, пункт 5, Закона № 2300-1).

Статья 31 Закона 2300-1 предусматривает, что требование потребителя в соответствии со статьями 28 (1) и 29 (1) и (4) должно быть удовлетворено в течение 10 дней с момента подачи. Если этот срок нарушен, поставщик услуг заплатит потребителю за каждый день просрочки. Размер и порядок расчета определяются в соответствии с разделом 5 Закона №. 2300-1.

Поэтому вы вправе обратиться к изготовителю с требованием составить акт, в котором вы должны перечислить все выявленные вами дефекты и срок их устранения. Если ваше требование добровольно не выполнено изготовителем, спор разрешается в соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 17 настоящего Кодекса. 2300-1 только в гражданском процессе.

По общему правилу, защита нарушенных гражданских прав и защита нарушенных жилищных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса и частью 1 статьи 11 Жилищного кодекса в конечном итоге может быть осуществлена только в судебном порядке. в соответствии с правилами гражданского судопроизводства. В этом случае, согласно пункту 2 статьи 17 Кодекса 2300-1, вы вправе предъявить иск по своему месту жительства или по месту нахождения ответчика, либо по месту заключения или исполнения договора. Согласно пункту 3 статьи 17 того же Закона 2300-1, потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины, если она связана с нарушением их прав при подаче иска в суд.

Если вопросы, возникающие в ходе судебного разбирательства, требуют специальных познаний, суд назначает экспертизу, которая поручается судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, в соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Каждая сторона и другие лица, участвующие в деле, имеют право представить суду вопросы, подлежащие разрешению экспертом.

Их также информируют о том, что они имеют право подать иск в суд, если им был нанесен моральный ущерб со стороны виновного. Согласно ст. 151 ГК РФ, если лицу причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) в результате действия, нарушающего неимущественные права гражданина либо принадлежащие гражданину другие неимущественные интересы, а также в других случаях, предусмотренных законом (в частности, согласно ст. 15 Закона № 2300-1) Суд может возложить на нарушителя обязанность возместить конкретный ущерб в денежной форме.

© Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в 22 регионах

Если вы не можете найти нужную информацию, попробуйте воспользоваться старым сайтом

Разработка и обслуживание веб-сайта — FMF

Адрес: 432071, Ульяновск, ул. Дмитрия Ульянова, 4

Тел: +7 (8422) 44-45-08 Электронная почта: 73rpn@73.rospotrebnadzor.ru (только официальная переписка)

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: