Возвращается задаток или нет? Условия возврата частичной оплаты по договору в случае расторжения

Аванс не возвращается

Аванс не возвращается

Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам.

Предоплата услуг, которую нельзя вернуть, — это законно?

Некоторые мастера маникюра и других услуг в сфере красоты берут предоплату с клиентов, чтобы при отмене записи их драгоценное время в любом случае было оплачено. Законно ли это? Как вернуть деньги, если такую запись пришлось отменить?

Алена, закон о защите прав потребителей против невозвратной предоплаты. Но получить ее обратно в вашем случае непросто, потому что, скорее всего, вы не заключали с мастером письменный договор и, судя по вашему вопросу, мастер работает не в салоне красоты, а как частное лицо.

Аванс возвращается вместе с процентами

Покупатель обратился в суд с иском о взыскании аванса в размере 4,9 млн рублей и расторжении договора поставки. Он сослался на то, что поставщик не поставил товар и не вернул полученный аванс. Кроме того, истец потребовал взыскать с ответчика проценты по ст. 395 ГК РФ в сумме 660 тыс. рублей.

Суд установил, что 08.05.2015 стороны заключили договор поставки, в соответствии с которым продавец обязался передать оборудование на сумму 16,5 млн рублей после получения аванса. Во исполнение условий договора 27.08.2015 покупатель перечислил аванс. Доказательства поставки обусловленного договором оборудования ответчик не представил.

В сентябре 2016 года покупатель направил поставщику уведомление о расторжении договора с требованием возвратить авансовый платеж в течение 5 дней с момента получения претензии. Однако поставщик добровольно деньги не вернул.

В суде он возражал не столько относительно предмета аванса, сколько в отношении начисленных ему процентов.

По мнению поставщика, суд не должен взыскивать их, как того хочет истец: с даты получения аванса –27.05.2015 (по дату вынесения решения суда – 28.10.2016), а может взыскать лишь с даты расторжения договора.

Однако судьи решили, что проценты подлежат уплате именно за этот период на основании ст. 395 и п. 4 ст. 487 ГК РФ, а также разъяснений высших судов.

Так, согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, если возвращаются денежные средства, на них подлежат уплате проценты на основании ст. 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

В силу же п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 следует, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 24.07.2017 № Ф05-10407/2017.

Примечание редакции:

в другом деле суд, напротив, поддержал ответчика и отказал во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ за указанный период. Судьи посчитали, что основания для возвращения неотработанного аванса возникли не с даты его получения ответчиком (восемь платежных поручений с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года), а с только с даты расторжения договора (28.09.2015), в связи с чем представленный истцом расчет процентов сочли необоснованным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2017 № Ф05-6712/2017).

Задаток — аванс — в чем между ними разница

Следует отличать платеж, полученный в качестве задатка, от аванса. Под последним понимают предоплату, передаваемую покупателем продавцу в целях подтверждения намерений завершить сделку.

Разница между задатком и авансом состоит в том, что аванс выполняет только платежную и доказательственную функцию. Он не является обеспечением исполнения договора.

Покупатель передает аванс до наступления у продавца встречного обязательства по передаче имущества. Платеж подтверждает серьезность его намерений и считается частью будущей оплаты.

Закон не предъявляет требований к форме соглашения об авансе. Поэтому оно может заключаться устно. При этом нужно учитывать требования статьи 161 ГК РФ, которая устанавливает письменную форму для сделок между организациями. Также письменная форма применяется при заключении соглашений об авансе гражданами на сумму от 10 000 руб.

Передавая деньги в счет аванса, покупатель берет на себя обязательства по заключению сделки. Если он передумает подписывать договор, то вправе вернуть себе деньги. В случае отказа со стороны продавца в возврате аванса последний несет ответственность за неосновательное обогащение. Плюс к этому нужно будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

При передаче аванса стороны не несут никаких убытков. Однако, нужно быть готовым к тому, что любой участник сделки вправе безнаказанно отказаться от нее. Поэтому аванс удобен тогда, когда предмет договора не является принципиально важным.

Продавец и покупатель вправе подстраховать себя на случай срыва сделки, установив ответственность в виде пени. Сторона, отказавшаяся от своих обязательств, уплачивает определенный процент от цены сделки. Однако, неустойка не дает достаточных гарантий. Суд может по ходатайству ответчика уменьшить ее до минимальных пределов.

Клиент не пришёл на услугу — оплата не возвращается

Другая ситуация — когда клиент не пришёл в назначенное время, не открыл дверь или просто опоздал. Потом позвонил и потребовал предоплату назад, ведь услуги не было.

Если клиент просто передумал и не пришёл, он обязан оплатить услугу полностью — ст. 781 ГК РФ.

Но если окажется, что клиентка не доехала на маникюр из-за ДТП не по своей вине, удержать из предоплаты можно только свои расходы, а остаток надо вернуть.

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Подписывайте документы внимательно!

Документ, фиксирующий факт передачи продавцу аванса, следует составлять внимательно. Вот те сведения, которые обязательно должны в нем указываться:

  • Какова стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести. К авансу этот пункт никак не относится, зато от внезапного роста цены он вас точно застрахует;
  • Величина переданного аванса;
  • Объект недвижимости (описывается подробно);
  • Когда планируется завершить сделку.

Чтобы уменьшить число рисков, связанных с предварительным договором, подписать его должны обе стороны. Не стоит составлять его самостоятельно. Опытный юрист справится с этим делом намного быстрее.

Если вы примите во внимание все указанные рекомендации, то наверняка выиграете в судебном споре о возврате аванса.

  • В поисках достойной «вторички». С чего начать? — читать
  • Выбор риэлтора в 2019 году — статья
  • Как приватизировать квартиру. Что делать? — статья
  • Предварительный договор. Стоит ли заключать? — статья
  • Как быть с кадастровой оценкой недвижимости? — статья
  • Купля/продажа квартиры. Как безопасно передать деньги? — статья

Мы ждем вас в наших офисах:

Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а
пл. Максима Горького, метро «Горьковская»
9:00-20:00 без выходных
Бесплатная парковка для клиентов
nn@vladis.ru

Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д
ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры»
9:00-21:00 без выходных
nn@vladis.ru

Жилой комплекс «Командор»

    ЖК «Командор» представляет собой 19-этажное монолитно-кирпичное здание бизнес-класса, в непосредственной близости от пл. Свободы.

Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Отдельного определения понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, однако оно употребляется и в Гражданском кодексе, и во многих других документах, и на практике сложностей с ним обычно не возникает.

Правовая природа аванса заключается в том, что заказчик или покупатель передает исполнителю или продавцу некую сумму денег для того, чтобы тот выполнил работы, оказал услуги, поставил товар. Теоретически аванс можно вернуть, пока стороны не приступили к исполнению договорных обязательств, этим он отличается от задатка. На практике аванс редко возвращают полностью в случае одностороннего отказа покупателя от сделки.

Рассмотрим простейшую сделку купли-продажи. Если покупатель отказывается от обязательств, продавец лишается запланированной прибыли, поэтому продавец может удержать вещи должника согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ. Покупатель в ответ может заявить суду о несоразмерности суммы штрафных санкций, предусмотренных договором.

Если продавец начал исполнение сделки и поставил часть товаров, покупатель должен возместить понесенные продавцом расходы, в том числе за счет аванса. Данная ситуация возможна только при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. В ином случае покупатель может требовать с продавца сумму аванса.

Если в той же ситуации вместо аванса в сделке фигурирует задаток, речь уже не идет о его возврате. В случае одностороннего отказа от исполнения своей части сделки покупатель может лишиться предоставленного задатка. Если продавец не исполнил свои обязательства, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить ей убытки, если только иное не оговорено в договоре. Суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы.

Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»

Аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функции, но не обеспечительную. Он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Получатель в любом случае должен вернуть аванс вне зависимости от соблюдения условий договора.

Задаток (ч. 1 ст. 380 ГК РФ) – это денежная сумма, которую одна сторона дает другой стороне в обеспечение исполнения условий договора. Если договор не исполнил тот, кто дал задаток, он остается у другой стороны. Если тот, кто получил задаток, не исполнил условия договора, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По закону, если вы сомневаетесь, является ли сумма, уплаченная в счет будущих платежей, задатком, то ее можно считать авансом.

Например, если гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову без предварительного договора, стороны составляют расписку, в которой отражают обоюдное желание заключить договор купли-продажи квартиры и задаток в 100 000 руб., который Петров передал Иванову в качестве обеспечения.

Петров хотел внести платеж за счет банковского кредита, но банк ему отказал, поэтому он попросил Иванова вернуть ему задаток. Иванов, ссылаясь на то, что задаток по закону не возвращается, отказал ему в этом, но так как они не заключили договор, такая денежная сумма не может являться задатком. Ее можно признать авансом, который должен быть Петрову возвращен.

Когда и как плательщик может вернуть аванс

Обычно аванс можно вернуть, если срок исполнения обязательства наступил, а контрагент его не исполнил или исполнил частично. По общему правилу вам придется расторгнуть договор, чтобы у контрагента не было оснований удерживать ваши деньги. Однако, если у вас договор купли-продажи, его необязательно расторгать. Достаточно, чтобы продавец не передал товар в установленный срок.
Вы можете потребовать вернуть неосвоенный аванс на ваш расчетный счет. Но есть случаи, когда возможны и другие варианты. Например, вы можете зачесть аванс, если сами должны контрагенту по другому договору. Также можно договориться о переносе аванса на другой договор, причем даже если срок оплаты по нему еще не наступил.

1. В каких случаях можно вернуть аванс
Аванс можно вернуть, если для этого есть основания, предусмотренные в законе или договоре. В частности, такое право появляется, если договор прекратился (например, был расторгнут или признан недействительным), а получатель аванса так и не предоставил равноценное авансу исполнение. В этом случае вы можете требовать неосвоенную сумму как неосновательное обогащение (п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1103 ГК РФ, см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

1.1. Можно ли требовать вернуть аванс без расторжения договора
Да, если это допускает закон или договор. Например, если продавец не передал товар в установленный срок, вы вправе требовать возврата аванса за него (п. 3 ст. 487 ГК РФ). Закон не требует расторгать договор, суды также подчеркивают, что в данном случае это делать необязательно (см. Позицию АС округов). Такое правило применяется и к договорам поставки, поскольку иных правил для них в Гражданском кодексе РФ нет (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Не требует расторгать договор и п. 2 ст. 1290 ГК РФ, дающий право требовать возврата аванса в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора авторского заказа.
Однако учтите: даже если закон не связывает возврат аванса с расторжением договора, вам могут отказать в возврате, если вы с контрагентом прописали в договоре собственный порядок. Например, указали, что продавец обязан вернуть аванс в течение определенного времени после расторжения договора.
В отношении других договоров, в том числе подряда и возмездного оказания услуг, в Гражданском кодексе РФ аналогичных норм нет. Полагаем, из этого следует, что для возврата внесенного по ним аванса вам придется расторгнуть договор, если им не предусмотрено иное.

1.2. Когда вернуть аванс не получится
Такое может случиться, например, если:
вы не полностью перечислили аванс, контрагент из-за этого приостановил исполнение, а затем вы в свою очередь потребовали вернуть аванс, потому что контрагент не исполняет свое обязательство. В описанной ситуации ваш контрагент может противопоставить вам аргумент, что правомерно приостановил исполнение на основании положений ст. 328 ГК РФ. И что, поскольку его действия правомерны, у вас пока нет оснований требовать возврата уплаченного;
контрагент успел отправить товары или результат работ до того, как получил ваше уведомление об отказе от исполнения договора. Значит, на момент отправки товара договор еще действовал. Это следует из п. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Контрагент исполнил обязательство, в оплату которого может засчитать аванс;
вы сами нарушили свои обязательства, а договор позволяет удерживать аванс, например, в счет неустойки или возмещения убытков (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9860/11).

1.3. Бывает ли невозвратный аванс
В законодательстве нет такого термина, как «невозвратный аванс». Но этот термин встречается на практике. Его используют, чтобы обозначить аванс, который не возвращается при расторжении договора. Это условие может быть сформулировано в договоре как право получателя удержать аванс в качестве неустойки или платы за отказ от договора (п. 3 ст. 310, п. 1 ст. 330 ГК РФ). Такие условия можно предусмотреть в силу свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Однако в некоторых случаях подобные положения включать в договор запрещено. В частности, нельзя устанавливать плату за отказ, если его разрешает императивная норма. Например, п. 2 ст. 610 ГК РФ об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такое условие ничтожно (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54). Это значит, что оно не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Следовательно, при наличии в договоре такого условия плательщик вправе требовать возврата аванса и контрагент не вправе возражать ему, ссылаясь на недействительное условие.

2. Как потребовать возврата аванса на расчетный счет
Если в вашем договоре прописан порядок действий в такой ситуации, руководствуйтесь им. Если нет, ваши действия зависят от того, будете ли вы расторгать договор одновременно с требованием вернуть аванс.
В обоих случаях важно сохранить доказательства направления документов контрагенту. Они могут понадобиться, если дело дойдет до суда — в том числе для того, чтобы подтвердить соблюдение досудебного порядка. Он, в частности, обязателен по требованию о взыскании аванса в арбитражном суде и по требованию о расторжении договора — независимо от суда (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

2.1. Как потребовать возврата аванса одновременно с расторжением договора
Чтобы сразу расторгнуть договор и потребовать аванс:
если в вашем случае допускается односторонний отказ — составьте уведомление о расторжении договора и включите в него требование вернуть аванс;
если односторонний отказ не допускается — подготовьте письмо с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон. Составьте проект соглашения о расторжении с условием о возврате аванса и приложите его к письму.
Если контрагент не подпишет соглашение или добровольно не перечислит аванс, придется обращаться в суд.

2.2. Как составить письмо с требованием вернуть аванс на расчетный счет (без расторжения договора)
Вы можете составить его в произвольной форме. Укажите:
размер аванса, который вы требуете вернуть;
порядок его возврата — перечислить на расчетный счет. Можно указать также банковские реквизиты, особенно если они изменились;
санкции, которые начислены или будут начислены за невозврат аванса (например, проценты по ст. 395 ГК РФ).
Рекомендуем приложить к письму:
расчет требуемой суммы, в том числе процентов на сумму аванса;
акт сверки взаимных расчетов. Это особенно актуально, если контрагент предоставил исполнение на часть суммы.

3. Как вернуть аванс через зачет
Если вы должны деньги контрагенту, обязанному вернуть аванс, вы можете провести зачет (ст. 410 ГК РФ). Оформить зачет можно в одностороннем порядке или, к примеру, заключив соглашение о зачете либо составив акт о нем.
Если вы расторгаете договор, можете в том же соглашении указать, что аванс засчитывается в счет другого договора.

3.1. Как составить соглашение о расторжении договора с зачетом аванса в счет другого договора
Укажите в соглашении, какие требования и в каком размере прекращаются зачетом. Для этого рекомендуем предварительно провести сверку взаимных расчетов. Акт сверки можно приложить к соглашению.
Поскольку зачет происходит по соглашению, требования не обязательно должны быть однородными или с наступившим сроком исполнения (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16). Например, вы можете зачесть аванс в счет аванса по другому договору, обязанность внести который еще не возникла. Также вы можете зачесть аванс в счет требований об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков по другому договору (см. Позицию ВС РФ).
Укажите в соглашении реквизиты договоров и других документов, на основании которых возникли взаимные обязательства, подлежащие зачету (товарных накладных, актов сдачи-приемки выполненных работ или оказанных услуг и пр.).
В остальном составляйте соглашение так же, как любое соглашение о расторжении договора.

4. Как вернуть аванс при форс-мажоре
В первую очередь убедитесь, что вы действительно можете вернуть себе аванс. Дело в том, что Гражданский кодекс РФ не обязывает получателя аванса возвращать его только потому, что наступили форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы). Поэтому ситуации могут быть разными.
Например, вы уплатили аванс контрагенту, а затем произошел форс-мажор. Если ваш контрагент из-за него не исполнил свое обязательство в срок, вы вправе отказаться от договора из-за утраты интереса к исполнению (п. 2 ст. 405 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Правомерный отказ от договора означает его расторжение (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). А если до расторжения договора одна сторона получила имущество без встречного предоставления, можно потребовать его возврата как неосновательного обогащения (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ). Поэтому в такой ситуации вы вправе вернуть себе аванс.
Если у вас появилось право вернуть ранее уплаченное, то, как и в других случаях, можно потребовать возврата аванса на расчетный счет, а если вы должны контрагенту, можете рассмотреть вариант с зачетом аванса.
Однако возможны ситуации, когда при форс-мажоре аванс вернуть не получится. Предположим, форс-мажорные обстоятельства наступили, но просрочки контрагента еще нет. Ваш договор с контрагентом не предусматривает возврата аванса при наступлении указанных обстоятельств. В такой ситуации Гражданский кодекс РФ не дает права получить аванс назад без согласия другой стороны.

5. Как вернуть аванс, уплаченный по договорам подряда, купли-продажи и поставки
Как правило, порядок возврата аванса для любого договора одинаковый. Но есть некоторые нюансы. Например, для возврата аванса, уплаченного по договору купли-продажи, расторгать договор, как правило, не требуется.
Рассмотрим подробнее порядок возврата аванса по договорам подряда, купли-продажи и поставки.

5.1. Как вернуть неотработанный аванс по договору подряда
Какой-либо специфики для договора подряда при возврате аванса, уплаченного заказчиком, нет. Руководствуйтесь общими правилами для возврата аванса. Для начала убедитесь, что в договоре нет особых условий о возврате аванса, отличных от установленных законом.
Если эти условия не согласованы, то дальнейшие ваши действия зависят от того, как вы расторгаете договор. Если в одностороннем порядке, составьте уведомление об отказе от договора подряда и включите в него требование о возврате аванса. Определите в уведомлении срок и способ возврата аванса. Рассчитайте, какую сумму аванса вы требуете вернуть с учетом выполненных подрядчиком работ. Также вы вправе потребовать проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ (см. Позицию АС округов).
Если вы расторгаете договор по соглашению сторон, то порядок возврата аванса можно закрепить сразу в нем. Для этого составьте соглашение о расторжении договора и возврате аванса.

5.2. Как вернуть аванс по договору купли-продажи
В целом правила возврата аванса по этому договору такие же, как и для других, но есть и особенности.
Если вы не получили предварительно оплаченный товар, то для того, чтобы вернуть уплаченный продавцу аванс, расторгать договор купли-продажи не нужно (см. Позицию АС округов). Достаточно составить и направить продавцу требование (претензию) о возврате аванса. Учтите при этом общие правила составления претензий. Определите в претензии размер возвращаемого аванса, срок и способ исполнения вашего требования. Обоснуйте требование вернуть аванс ссылкой на п. 3 ст. 487 ГК РФ.
Однако если в договоре согласовано, что продавец возвращает аванс только после расторжения договора, то правило, указанное выше, не сработает. В этом случае взыскать аванс до расторжения договора не получится (Определение ВАС РФ от 19.09.2013 N ВАС-7332/13).
Расторгнуть договор и потребовать возврата аванса можно одновременно.
Для этого при одностороннем отказе от договора составьте уведомление о расторжении и включите в него требование о возврате аванса. А если составляете соглашение о расторжении договора поставки, укажите в нем порядок возврата аванса.

5.3. Как вернуть аванс за непоставленный товар по договору поставки
Руководствуйтесь теми же правилами, которые применяются к договору купли-продажи. Это связано с тем, что нормы о купле-продаже по общему правилу применимы к договору поставки (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Иных правил для возврата аванса по договору поставки в Гражданском кодексе РФ нет. Это значит, что расторгать договор для возврата аванса не потребуется, если только нет изменяющего этот подход условия в договоре.
Составьте претензию с требованием вернуть аванс и направьте ее поставщику.

Материал статьи взят из открытых источников

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью

Фото: ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом. Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа. Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Что решил Верховный суд

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Залог, задаток или аванс

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

  • Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
  • Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: