ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом \ КонсультантПлюс

Смена управляющей компании

Смена управляющей компании

Жители подозревают управляющую компанию в воровстве.

Как выбрать управляющую компанию

Я специализируюсь на жилых и коммунальных услугах. Раньше я работал в управляющей компании, а теперь являюсь независимым экспертом, помогающим компаниям по управлению зданиями трансформироваться.

Участвуя в смене управляющих компаний и создании ТСЖ для более чем 50 домов в Ставруполи, я знаю, как управляющие компании могут проиграть после перехода к управлению.

Сопротивление работе с поставщиками коммунальных услуг и их работе — дело дорогостоящее: жители обычно не обладают достаточными юридическими знаниями, а юридические услуги стоят дорого. Поэтому сменить управляющую компанию может быть проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве насчитывалось 1 085 управляющих компаний, в Санкт-Петербурге — 579. Выбрать один из них может быть непросто.

Все управляющие компании хотят увеличить количество домов, находящихся под их управлением, и заработать как можно больше денег. Арендодатели заинтересованы в качественном обслуживании и низких платежах по счетам за жилье и коммунальные услуги. Узнайте, как выбрать управляющую компанию, чтобы не платить ненужные комиссии.

Награды ничего не значат.

Время от времени городские или окружные администрации организуют различные тендеры в сфере ЖКХ, чтобы выявить и поощрить хороших. Они публикуются в местных газетах и на сайте администрации, награждаются ценными грамотами и денежными премиями.

В Ставруполи администрация организовала конкурс на самые защищенные от пожара дома. Они проверили соблюдение норм пожарной безопасности в домах, обслуживаемых администрацией. Дома оценивались по рейтинговой системе. Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на техническое обслуживание, начисляется три балла. А если есть контракт с системой — пять баллов. В конце конкурса были вручены три приза и награды в виде денег, сертификатов и кубков.

Чтобы принять участие в конкурсе, управляющая компания должна была написать письмо-заявку на их домашний адрес. Это письмо будет рассмотрено жюри, в состав которого войдут эксперты из муниципальной администрации и представитель пожарной службы. В то время я работал юристом в управляющей компании, и меня периодически привлекали к решению неюридических вопросов. Я помогала заполнять бланки заявлений и объясняла, какие очевидные нарушения были в доме до его подачи.

Во всех домах были нарушения, но это не помешало нам участвовать в конкурсе. В домах, которые мы выставили на аукцион, нарушения были следующими

  1. Жильцы установили общие входные двери рядом со своими квартирами, чтобы увеличить жилое пространство. Это позволило сократить количество общих коридоров.
  2. Под лестницей на первом этаже жители хранили такие предметы, как сани, велосипеды и тележки.

п.ст.23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации: запрещается устройство складских и других вспомогательных помещений в лестничных клетках и поэтажных коридорах, а также хранение предметов, мебели и горючих материалов в лестничных клетках и под лестницами.

Несмотря на отклонения от этих правил, дом был признан самым безопасным с точки зрения противопожарной защиты. Во время осмотра дома присяжные имели доступ только к одной из 11 лестниц. Нарушений не было обнаружено. Эксперты посчитали, что все входы в дом были одинаковыми и нигде не было нарушений. Они подарили нам чашку, что было очень приятным подарком.

Управляющая компания гордится кубком и теперь использует его для привлечения новых клиентов. После этого случая я проработал в управляющей компании еще год. Она четко описывала жилищно-коммунальный сектор и была одной из причин моего увольнения.

За время работы в управляющей компании я понял, что в большинстве случаев награды — это иллюзия и шоу.

Как сменить управляющую компанию

Несмотря на жалобы и просьбы, крыша дома капает и мусорит, а управляющая компания не ремонтирует вовремя и торопится исправить? Поэтому собственнику пора воспользоваться своими правами — заменить безжалостную управляющую компанию на проверенного «менеджера».

Выполнить точное требование

Чтобы найти точную формулировку иска к управляющей компании, необходимо обратиться к тексту договора, устанавливающего обязательства компании. Если хоть один из них не выполняется или выполняется некачественно и с задержками, у владельца квартиры есть основания для предъявления претензий и замены компании.

Причины расторжения договора с управляющей компанией могут быть следующими

Ненадлежащее общее содержание имущества

Нарушения в качестве предоставления общественных услуг

Несвоевременное реагирование на заявки населения на ремонт

Сокрытие своей деятельности и т.д.

Давайте остановимся на последнем пункте. Согласно Жилищному кодексу РФ, управляющая компания обязана представлять отчет о результатах своей деятельности на общем собрании собственников ежегодно в первом квартале. Например, если в договоре предусмотрены различные регулярности раз в квартал, то он соответствует этому требованию. Если управляющая компания уклоняется от выполнения своих обязательств по предоставлению отчета владельцу квартиры, это также может быть использовано в качестве причины для ее замены.

Не год назад.

Контракты между владельцем квартиры и управляющей компанией заключаются на срок от одного до пяти лет. Поэтому компанию можно сменить после окончания контракта или через год после окончания контракта.

У компании есть 12 месяцев, за которые она успевает развить и наладить свою деятельность и доказать свою состоятельность. Если в течение этого периода собственник замечает, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями, он имеет право сменить компанию.

Сессии голосования

Согласно Жилищному кодексу, предложения о замене действующей управляющей компании могут быть поданы инициативными группами собственников или отдельными собственниками. Однако окончательное решение «менять или не менять» и другие важные решения, касающиеся многоквартирного дома, могут быть приняты только на общем собрании собственников многоквартирного дома.

Информация о том, что будет проводиться общее собрание по смене управляющей компании, должна быть доведена до сведения всех собственников дома и в соответствующей форме. Если хотя бы один собственник не уведомлен, считается, что заседание совета прошло с нарушением закона. Надежным методом является публикация уведомления о встрече по адресу не менее чем за 10 дней до мероприятия, как это требуется для жилых и общественных помещений.

Помимо точной даты и времени проведения собрания, в уведомлении должны быть указаны вопросы, которые будут рассматриваться. Если по каким-то причинам собрание не собирается лично, организаторы могут проголосовать дистанционно, без присутствия жильцов. Однако можно предложить вопрос, который будет вынесен на голосование только на очных собраниях. Если это правило игнорируется, то у желающих оспорить результаты голосования в суде больше шансов на победу.

В ежедневный план собрания в первую очередь должен быть включен вопрос о замене сегодняшней управляющей компании на новую. Кроме того, в документе должен быть указан состав счетной комиссии для подсчета голосов в бюллетене.

Собрание правомочно, если в нем участвуют собственники более 50 процентов голосов в многоквартирном доме. Голосование, как известно, зависит от размера жилплощади, поэтому владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем владелец однокомнатной квартиры. Если 50% голосов не набрано, собрание не засчитывается. В этом случае голоса должны быть отданы путем дистанционного голосования. Опять же, все собственники должны быть уведомлены о собрании через свой адрес. Информация должна включать те же вопросы, которые предлагаются для обсуждения на собрании, приглашение к голосованию, а также время и место, куда следует предоставить заполненные бюллетени. Голоса должны быть подсчитаны избранной счетной комиссией.

Это решение принимается большинством голосов собственников, принявших участие в общем собрании акционеров или дистанционном голосовании. Это означает, что если за изменение ГО проголосовало более 50 процентов избирателей и более 50 процентов из них высказались за изменение ГО, остальные должны подчиниться.

Неопытные владельцы могут обратиться в местный орган власти за помощью в проведении общего собрания. Специалисты помогут провести процесс в соответствии с требованиями ЖК и предоставят свободное пространство для частных встреч.

Если принято решение о смене управляющей компании, существующая компания обязана в течение 30 дней предоставить всю техническую документацию новой управляющей компании, выбранной в качестве заменяющей компании.

Кого следует выбрать для обмена?

Согласно вышеуказанным документам, новая управляющая компания, заменяющая предыдущую, должна быть выбрана заранее. Чтобы не менять УК снова, желательно выбрать проверенную и надежную компанию. Для этого следует выяснить, какие компании работают в данном районе, оценить их репутацию и воочию увидеть дома, которые они предлагают.

Смена управляющей компании

Действие положений статьи 161 (в редакции Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ с изменениями от 4 апреля 2010 года) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирными домами, срок действия которых закончился до 4 марта 2018 года.

Статья 161 ЖК РФ. Варианты управления квартирой. Общие требования к деятельности по управлению квартирой.

(В редакции Федерального закона от 04.06.2011 г. N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде. Ситуации, связанные со статьей 161 Жилищного кодекса и градостроительством.

Споры в судах общей юрисдикции:.

1. управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение проблем использования конкретного имущества и общих интересов проживающих в нем граждан. Постоянное предоставление технических средств связи и иного оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, или места жительства, предусмотренного статьей 157.2 настоящего Кодекса, относится к общественно полезным услугам Российской Федерации. Правила управления многоквартирными домами.

(n 123-ФЗ в ред. Федеральных законов от 04.06.2011, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

1.1. надлежащее содержание общего имущества собственников жилых помещений осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о техническом регулировании, защите прав потребителей Права и права потребителей защищены

1) соответствие требованиям надежности и безопасности многоквартирных домов; и

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества

3) доступность использования помещений и иного имущества, входящего в состав общего имущества собственника помещения в многоквартирном доме

4) соблюдение прав и законных интересов собственника помещения в многоквартирном доме, а также других лиц

5) постоянное предоставление технических коммуникаций, средств измерений и иного оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленных Правительством Российской Федерации в целях обеспечения необходимыми ресурсами для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирных домах, квартирах и жилых домах Правила предоставления, приостановления и ограничения коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений.

(Часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1.2Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах, порядок их оказания и выполнения определяется Правительством Российской Федерации.

(часть 1.2. введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

1.3. деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности домовладельцами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, как указано в статье 200 настоящей Код.

(Часть 1.3 введена Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ).

2.Собственник помещения в многоквартирном доме должен выбрать один из следующих способов управления квартирой.

1) непосредственное управление собственником помещения в многоквартирном доме, количество квартир в котором не превышает 30 квартир, а также

(21.07.2014 N 255-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

2) управление товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или другими специализированными потребительскими кооперативами; и

3) управление со стороны управляющей организации.

См. Федеральный закон № 458-ФЗ от 29.12.2014 об особенностях применения части 2.1 статьи 161 в отношении услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, прекращенных более чем на 10 лет до 1 января 2016 года.

2.1. если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственником участка дома, работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, холодное и горячее водоснабжение и канализация, электроснабжение, газоснабжение (включая бытовой газ), отопление (теплоснабжение, включая снабжение твердым топливом, если предусмотрено печное отопление), твердые бытовые отходы Ответственность за управление материалами лежит на владельце участка

(Часть 2.1 введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ- дополнена Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

2.2Если многоквартирный дом управляется товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным профессиональным потребительским кооперативом, то товарищество или кооператив несет ответственность за содержание общего имущества дома в соответствии с требованиями технических норм и правил. содержание общего имущества в квартирах, созданных Правительством Российской Федерации для оказания услуг общего характера в зависимости от уровня благоустройства здания, которые могут обслуживаться и (или) выполняться конкретным объединением или кооперативом, либо для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в квартирах исключительно или привлекать лиц, осуществляющих связанную деятельность на основе договора. При заключении договора управления с организацией по управлению квартирой соответствующая ассоциация или кооператив контролирует выполнение управляющей организацией своих обязательств, вытекающих из этого договора. Это включает в себя обеспечение надлежащего обслуживания всех служб и (или) проектов. Общее имущество здания, предоставление услуг общего интереса в соответствии с уровнем благоустройства здания, качество которых должно соответствовать требованиям нормативных актов Правительства Российской Федерации.

(Часть 2.2 введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

2.3 Когда управляющая компания управляет многоквартирным домом, она несет ответственность перед собственником многоквартирного дома за надлежащее содержание общего имущества в доме и предоставление всех услуг и (или) проектов, гарантирующих его качество. Для предоставления коммунальных услуг в соответствии с уровнем благоустройства дома выполняются требования технических правил и норм, установленных Правительством Российской Федерации для содержания общего имущества в многоквартирных домах

(Часть 2.3 введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

В случае изменения способа управления квартирой или выбора управляющей компании может быть принято решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и их ценообразования (Федеральный закон от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ).

3.Способ управления жилищным комплексом выбирается общим собранием собственников участка жилищного комплекса и может быть выбран или изменен в любое время на основании решения общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома.

(Введена Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

3.1 При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным профессиональным потребительским кооперативом, в течение трех рабочих дней со дня принятия общим собранием собственников жилья решения об изменении способа управления кооперативом проблемным домом, технической документации на многоквартирный дом и иных имеющих отношение к управлению проблемным домом документов должны быть предоставлены документы, общие и ключи от помещений, входящих в состав многоквартирного дома, ключи от здания и т.д.

(Часть 3.1 введена Федеральным законом № 485-ФЗ от 31 декабря 2017 года)

4Органы местного самоуправления по поручению Правительства Российской Федерации проводят открытый конкурс на замещение должности управляющего органа, если указанные в статье 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 Кодекса, и за шесть месяцев до даты проведения конкретного конкурса собственник помещения в многоквартирном доме не высказался за решение, принятое по выбору способа или способов управления указанным многоквартирным домом. Управление указанным кондоминиумом не было осуществлено. Открытый конкурс также проводится, если не выбран способ управления кондоминиумом или если решение о выборе способа управления кондоминиумом не было принято до истечения срока действия договора управления кондоминиумом. Результаты открытого тендера.

(N 251-ФЗ от 29 декабря 2006 года, N 160-ФЗ от 23 июля 2008 года, N 237-ФЗ от 27 июля 2010 года, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 4 июня 2018 года N 134-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

4.1. информация о проведении открытых конкурсов по отбору управляющих компаний размещается в информационно-коммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Российской Федерации, содержащем информацию о проведении конкурсов (далее: официальный сайт «Интернет»). «). Правительство Российской Федерации определяет официальный сайт и органы, уполномоченные на его ведение. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети Интернет извещения о проведении публичных торгов публикуются на официальных сайтах муниципальных образований в сети Интернет и в официальных изданиях, предназначенных для публикации информации о потребностях государственного заказа. Информация о конкурсе доступна для свободного ознакомления всем заинтересованным лицам. Информация о результатах общественного заказа публикуется на сайте информационно-коммуникационной сети «Интернет», содержащем информацию о его функционировании, в течение трех дней после определения результатов. Информация о злоупотреблении им была опубликована в официальной печатной версии издания.

(Часть 4.1 введена Федеральным законом от 12 июня 2011 г. N 401-ФЗ).

5.Местный орган власти в течение 10 дней со дня проведения публичного конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, информирует всех собственников многоквартирных домов о результатах такого конкурса и условиях договора управления соответствующим домом. . Собственник многоквартирного дома обязан заключить договор управления основным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам публичного конкурса, указанного в части 4 настоящей статьи, в порядке, установленном статьей 445 настоящей статьи. Гражданский кодекс Российской Федерации.

6.Орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений дома и принимает решение о выборе способа управления домом не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора управления жилищным комплексом, определенным в части 5 настоящей Если ранее не было получено решение в соответствии с ч. 3 настоящей статьи, ст. ст.

(Введена Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

7.Собственник квартиры может обратиться в суд с требованием обязать местный орган власти выбрать управляющую организацию, в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8.Заключение договора управления кондоминиумом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, статьей 13 и частью 2 статьи 163 настоящего Закона, презюмируется как случай, когда конкретный конкурс признан недействительным. Законодательство.

(N 38-ФЗ от 5 апреля 2013 года, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 января 2020 года N 4-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

8.1. договор управления кондоминиумом не заключается, если конкурс признан несостоявшимся по результатам открытого конкурса или в течение 10 дней со дня опубликования информации о результатах такого конкурса на официальном сайте. Это требование не применяется до тех пор, пока Правительство Российской Федерации не примет решение об этом на официальном сайте.

(Часть 8.1 введена Федеральным законом от 12 июня 2011 г. N 401-ФЗ).

9.Жилищные комплексы могут управляться единым органом управления.

9.12Отменен с 1 сентября 2014 года. -Федеральный закон N 255-ФЗ от 21 июля 2014 года.

(см. текст в предыдущей версии)

10.Отменен с 1 июля 2019 года. -Федеральный закон N263-ФЗ от 21 июля 2014 года.

(см. текст в предыдущей версии)

10.1. управляющий орган обеспечивает свободный доступ к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и реализуемых проектах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, о порядке и условиях их предоставления выполнение, их стоимость, цены (счета-фактуры) на коммунальные услуги, предоставляемые по договоренности в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в информационной системе сведений о деятельности по управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным профессиональным потребительским, а также предоставления знакомым документов, предусмотренных настоящим Кодексом (без заключения договора с органом управления), кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, подлежат государственной определяется федеральным органом исполнительной власти, ответственным за разработку и внедрение системы менеджмента.

(Часть 10.1 введена Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 декабря 2016 г. N 469-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

11. если это предусмотрено статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной профессиональный кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Должно быть.

(1) Предоставление поставщикам ресурсов информации, необходимой для выставления счетов за коммунальные услуги, включая показания индивидуальных приборов учета, муниципальным органам управления твердыми бытовыми отходами (в случае нанимателей жилых помещений в домах по договорам социального найма или найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по данному) создание управляющих структур, товариществ собственников c

2) управление качеством общих ресурсов и их бесперебойное обеспечение в рамках общей собственности многоквартирного дома

3) получение уведомлений от собственника здания квартир и нанимателей этого здания о нарушениях требований к качеству этого здания в соответствии с договором социального найма или найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда этого здания. (3) положения о взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями и местными органами по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении вопросов качества коммунальных услуг и (или) бесперебойности предоставления таких услуг, нарушений при расчете коммунальных платежей, качества коммунальных услуг и (или) бесперебойности их предоставления.

4) Предоставление ресурсным организациям доступа к общедомовому имуществу многоквартирного дома с целью применения приостановления или ограничения общественных работ к собственникам квартир и нанимателям помещений по договорам социального найма или договорам найма жилого помещения Фонда штата или местного самоуправления. Соглашения с ресурсными организациями о приостановке или ограничении предоставления коммунальных услуг данному дому или собственникам квартир.

(Часть 11 в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 года N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

Об особенностях применения части 11.1 статьи 161 в договорах на оказание услуг по управлению АСА, заключенных более чем за 10 лет до 1 января 2016 года, см. Федеральный закон N 458-ФЗ от 29 декабря 2014 года.

11.1. если владелец кондоминиума непосредственно управляет кондоминиумом, владельцу кондоминиума и пользователям предоставляются муниципальные услуги по утилизации твердых отходов местным органом по утилизации твердых отходов.

(Часть 11.1 введена Федеральным законом от 29 декабря 2014 года № 458-ФЗ).

См. Федеральный закон № 458-ФЗ от 29 декабря 2014 года об особенностях применения части 12 статьи 161 в договорах на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных более чем за 10 лет до 1 января 2016 года.

12.Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной профессиональный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в соответствии с правилами, установленными частью 1 статьи 157 настоящего Кодекса, не вправе заключать, в частности, следующее Что касается общих ресурсов, потребляемых при содержании и управлении общим имуществом кондоминиума, то поставщик ресурсов обеспечивает горячее и холодное водоснабжение, очистку сточных вод, электроснабжение и т.д. Срок действия и другие условия конкретных договоров, заключенных для приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества кондоминиума, определяются в соответствии с правилами, установленными частью 1 статьи 157. настоящего Кодекса. Собственник комнаты в квартире не вправе отказаться от заключения договоров, указанных в пункте 1 части 2 статьи 157 и части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

(Часть 12 введена Федеральным законом от 4 июня 2011 года; N 123-ФЗ — в ред. Федерального закона от 29 декабря 2014 года; N 458-ФЗ; N 485-ФЗ от 31 декабря 2017 года; N 59-ФЗ от 3 апреля 2018 года )

(см. текст в предыдущей версии)

13. 13. в течение 20 дней со дня выдачи в соответствии с порядком выдачи разрешений на перевод зданий, установленным Законом о градостроительстве, орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса и в течение 40 дней со дня размещения указанного извещения на официальном сайте органа управления и официальном сайте Закон РосПраймаКомпания, статья 7.3, часть 25, публичный конкурс проводится в соответствии с частью 4 настоящей статьи, за исключением случаев, предусмотренных в . В течение 10 дней после даты проведения открытого конкурса местный орган власти уведомляет всех лиц, получивших от подрядчика (осуществляющего строительство многоквартирного дома) данный строительный участок после выдачи задания на строительство. Результаты открытого конкурса на это здание и условия договора управления предоставляются на основании акта передачи или другого документа о передаче. Вышеуказанные лица обязаны заключить договор управления с органом управления, выбранным в результате публичного конкурса. Если собственник не заключил договор управления с управляющей организацией в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса, этот договор считается заключенным на условиях, установленных в открытом конкурсе.

(N 38-ФЗ от 5 апреля 2013 года с изменениями, внесенными Федеральным законом, N 176-ФЗ от 29 июня 2015 года и N 156-ФЗ от 25 мая 2020 года)

(см. текст в предыдущей версии)

14. до заключения договора управления кондоминиумом между подрядчиком и выбранным по конкурсу органом управления и лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Закона. Управление кондоминиумом будет осуществляться в течение пяти дней с даты получения разрешения на ввод кондоминиума в эксплуатацию.

(Часть 14 в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

14.1. в случае, если кондоминиум перестает использоваться в качестве арендного дома, владелец всего участка кондоминиума решает вопросы, связанные с управлением кондоминиумом, в соответствии с процедурой, установленной ст. 46 настоящего Кодекса.46 В случае продажи или иной передачи первого здания многоквартирного дома, в течение одного года со дня продажи или иной передачи первого здания этого многоквартирного дома, собственники здания этого многоквартирного дома должны применять практику владения и управления этим многоквартирным домом.

(Часть 14.1 введена Федеральным законом 217-ФЗ от 21 июля 2014 года).

15.Организация, предоставляющая ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, несет ответственность за предоставление указанных ресурсов надлежащего качества в границах общего имущества квартиры и в границах внешних инженерных сетей квартиры, если не установлено иное. Он будет предоставлен этим органом.

(Часть 15 введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ)

Посмотреть Федеральный закон № 458-ФЗ от 29 декабря 2014 года об особенностях применения части 15.1 статьи 161 в договорах на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных более чем за 10 лет до 1 января 2016 года.

15.1. муниципальные агентства по управлению твердыми коммунальными отходами несут ответственность за предоставление услуг по управлению твердыми коммунальными отходами, начиная с места накопления твердых коммунальных отходов, если договором не предусмотрено иное.

(Часть 15.1 введена Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. N 404-ФЗ)

(см. текст в предыдущей версии)

16.Лицо, ответственное за содержание и ремонт общего имущества жилищного комплекса, должно, в той мере, в какой оно предоставляет эти услуги, обеспечить состояние общего имущества жилищного комплекса на уровне, необходимом для предоставления следующих услуг Достаточное качество достаточного качества.

(Часть 16 введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ)

17. управление многоквартирным домом не осуществляется лицензированным управляющим органом, если собственник помещения многоквартирного дома не выбрал способ управления для этой квартиры в порядке, определенном настоящим Кодексом, или если выбранный способ управления не применяется, управляющий орган, в частности, выбрал способ управления, осуществляемый органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом не было определено, что его осуществляет лицензированный управляющий орган, в связи с тем, что не был проведен публичный конкурс на Она осуществляет свою деятельность в многоквартирных домах. Эта управляющая организация управляет квартирами до тех пор, пока собственник квартир не выберет способ управления квартирами или не заключит договор управления квартирами с управляющей организацией, определенной собственником квартир или в соответствии с результатами публичного конкурса4 настоящей статьи, но в течение одного года. Местный орган власти в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения о назначении органа управления, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех домовладельцев о своем решении, сроках, зданиях и условиях соответствующего договора управления. о прекращении договора управления с этой управляющей организацией. Договор управления квартирой между управляющим органом и собственником квартиры считается заключенным с даты принятия решения органом местного самоуправления о решении управляющего органа.

(Часть 17 введена Федеральным законом от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22 декабря 2020 г. N 441-ФЗ).

С чего начинать смену управляющей компании

Первое, что необходимо сделать, — это определить причины смены контроля. Они могут быть следующими.

  • Нарушение обязательств ЦБ. Отказ в предоставлении услуг, нежелание реагировать на жалобы жильцов и т.д.
  • Соглашение сторон, когда старая управляющая компания не возражает против прекращения существующих отношений.
  • Расторжение договора. Представление соответствующих форм заявок является обязательным. Если договор не представлен, он автоматически продлевается.
  • Смена руководства квартиры. Затем вы можете нанять управляющую компанию для выполнения необходимых задач.

Варианты перехода

Вы можете перейти от одной компании по управлению зданием к другой.

Здания могут передаваться от одной управляющей компании к другой. Приведенные выше шаги относятся к таким переводам.

Из управляющей компании в жилищную ассоциацию или наоборот.

Вы можете перейти от управляющей компании к жилищной ассоциации или наоборот. В этом случае функцию управляющей компании выполняют сами жильцы. Во-первых, решение о создании ТСЖ принимается общим собранием.

Вопрос о передаче дома из ТСЖ в УК также решается на общем собрании собственников.

Если ТСЖ как форма управления устраивает жильцов, но не устраивает работа председателя, организуется перевыборное собрание. На собрании должно присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и не менее 50% собственников.

Если жители удовлетворены работой управляющей компании, они не захотят переходить в другую управляющую компанию. Поддерживайте связь с жильцами, чтобы убедиться в их удовлетворенности. Своевременно и незамедлительно реагировать на проблемы и решать их с помощью программного обеспечения.

Программное обеспечение «1С-РАРУС» способствует своевременному и правильному выставлению платежных квитанций, получению и мониторингу заявок на услуги по управлению чрезвычайными ситуациями и обеспечивает прозрачность расчетов и начислений.

Через сайт ЖКХ, а также коммунальные и мобильные приложения жители могут в любое время связаться с вами, подать кассовые знаки и оплатить квитанции.

Приложение администратора поможет вам управлять своим бизнесом. Когда все под контролем, управляющая компания не выходит за рамки своей лицензии, а значит, не банкротится и минимизирует другие риски.

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Если решение о выборе нового HMO принято, стороны должны подписать соглашение об управлении, утвержденное владельцем. Согласно статье 162, раздел 1 Закона РФ «Об ипотеке и коммунальных услугах», это делает собственник, обладающий более чем 50% всех голосов, поданных в доме.

В противном случае, жалобы людей против изменений в суд UO могут привести к тому, что договор будет признан недействительным. Это подтверждается судебной практикой. В деле A56-107136/2017 суд постановил, что включение здания в реестр лицензий 1-1 является законным, а отказ двух лиц в этом — правомерным. .

В деле № А17-1382/2018 Верховного суда РФ в качестве доказательства применения решения ОКС к управляющей компании упоминается наличие договора управления, заключенного в соответствии с пунктом 1 статьи 162 ЖК РФ.

Как правило, договор управления подписывается непосредственно на ОСС, где принимается решение о выборе управляющей компании. Это упрощает процесс сбора подписей. В противном случае представитель управляющей компании или председатель совета дома должен совершить дополнительный визит в квартиру.

Владельцы также могут доверить право подписи уполномоченному лицу. Обычно президенту совета по строительству. Напомним, однако, что в этом случае президент должен быть уполномочен на подписание (ст. 3, разд.)

Собрание собственников

Следующим шагом в смене управляющей компании является собрание собственников. Однако зачастую некоторые жители занимают пассивную позицию — общие собрания не контролируются или голоса официально отдаются в пользу большинства.

Единственным точным и логичным решением является активная позиция домашнего мастера или коридорного мастера. Объяснения и поощрения должны подтолкнуть жильцов к принятию правильного решения — о качестве управления жильем и адекватной стоимости услуг, от которых они зависят в будущем, считает Пономарев.

‘Инициативная группа жильцов должна ежедневно проводить подготовку к общему собранию участников многоквартирного дома, в том числе изложить причины расторжения договора с действующей управляющей компанией. Ежедневный план должен также включать в себя подборку Как управлять квартирами, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управляющим и жильцом, сроки предоставления технической документации, суммы оплаты за обслуживание здания и утверждение ремонта», — пояснил Баранов.

За десять дней до собрания жильцы должны быть уведомлены (письменно или электронно), а предупреждения должны быть внесены в реестр уведомлений, говорит генеральный секретарь адвокатского бюро «Достигация».

Адвокат сказал, что само заседание должно проводиться дистанционно. По его словам, итоги встречи должны быть занесены в протокол Генеральной Ассамблеи.

Г-н Баранов пояснил, что все собственники многоквартирных домов голосуют очно и заочно, чтобы выполнить одно и то же решение. Он заявил, что после получения бланка каждый собственник должен поставить свою подпись о регистрации на выдаче бланка голосования.

Затем следует составить протокол собрания. Важно помнить, что необходим кворум. Кворум — это минимальное количество голосов, при котором собрание может считаться правомочным. Согласно действующему Закону о жилищном строительстве, кворум считается достигнутым при наличии 50 процентов плюс один голос, — говорит Баранов.

Не забудьте записать протокол собрания

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

Управляющие компании — это коммерческие организации, нанимаемые владельцами квартир для предоставления профессиональных услуг по управлению недвижимостью в их домах.

В обязанности компании входит обеспечение пожарной безопасности, ремонт мест общего пользования (подъездов, лифтов, электрических и отопительных систем), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство окружающей среды, сбор мусора, установка и эксплуатация приборов учета. Полный перечень услуг, предоставляемых управляющей компанией, включен в договор с владельцем квартиры и в ежемесячные квитанции.

Шаг 1: Выберите альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (это наш старый рейтинг, это рейтинг Красноярской городской администрации. Или вот рейтинг для сайта Жилищная реформа). Идите во двор. Поговорите с будущими жителями домов, находящихся в управлении УК.

Если вы живете в Красноярске, не лишним будет ознакомиться со списком нарушений, обнаруженных в домах управляющей компании-кандидата Службой строительного надзора и жилищного хозяйства.

Это можно сделать с помощью карты нарушений (ссылка).

Всегда обсуждайте вопросы изменения УК с соседями. Вы также можете прийти по адресу выбранной вами управляющей компании и обсудить все интересующие вас вопросы. И вы должны собрать как можно больше групп скептиков.

Смена управляющей компании: законные основания и правовые последствия

Мирная жизнь в квартирах может быть нарушена сменой управляющей компании. Мобилизованные группы жителей, даже если они находятся в меньшинстве, могут начать небольшие революции в сообществе. Многие заметили последствия: двойные «счета», отсутствие регулярной уборки и ремонта, борьба предпринимателей за право обслуживать свои здания. О том, как должны выглядеть законодательные изменения в деятельности управляющих компаний, рассказал юрист по гражданским делам Юридического центра РоманМаксимович

Незаконная смена управляющих компаний выглядит как коммунальная революция, которая, как показывает история, грозит перерасти в гражданскую войну между соседями и бизнесменами. Подъезды квартир, подвалы, чердаки и прилегающие территории становятся ареной борьбы. В ситуациях, когда нет полномочий, когда компания уже считает территорию своей, а предыдущей управляющей компании не нужно спешить уходить, возникает правовой пробел. Никто не спешит начинать ремонт, уборку и вывоз мусора, пока не придут двойные «счета», не накопятся долги и не будет решено, кому принадлежит дом.

‘Единственный способ сменить управляющую компанию и выступить против предыдущей — это организовать специальное собрание жильцов, что является хорошей идеей, потому что это даст жильцам возможность лучше узнать управляющую компанию’. Необходимо соблюдать правила Закона о жилье. Для этого разберитесь в вопросах более подробно. ‘Желание сменить нелюбимую УК может быть обусловлено необходимостью улучшения управления квартирой и неисполнением договорных обязательств, ранее заключенных между сторонами’, — говорит адвокат по гражданским делам РоманМаксимович

Закон о жилье предусматривает проведение выборов. Для этого инициативные группы жителей оповещают своих соседей, сообщают дату собрания и информируют их о повестке дня. Каждый имеет право голоса и возможность выдвинуть кандидатуру управляющей компании и обосновать свою позицию. Существующие управляющие компании должны быть уведомлены о собрании, и, по возможности, их представители также будут приглашены.

Процесс организации и проведения собрания регулируется Законом о жилье. Обычное переизбрание организации может произойти только по взаимному согласию и большинством голосов жильцов. Решения заносятся в протокол, после чего подписываются контракты с новой управляющей компанией. ‘Важно отметить, что право на объявление собрания имеет дом престарелых и им не может быть гражданин, только зарегистрированный жилец’, — поясняет адвокат по гражданским делам Роман Максимович

Новые «сеньоры», также известные как «старшие» или «главы» совета, также могут быть переизбраны. Согласие собрания не требуется, но вышеуказанные процедуры (объявления, голосование, протокол) должны быть соблюдены. Собрания жильцов могут проводиться лично или по почте, с вопросами и выездами на дом инициативных групп.

‘На собрании должна присутствовать как минимум половина жильцов. Если нет, то он считается недействительным». За него должно проголосовать не менее 50% присутствующих. Только владелец квартиры имеет право решать, кто и как будет управлять зданием. ‘Если передача происходит без ведома соседей, то уже есть повод обратиться в суд, прокуратуру или жилищную инспекцию, чтобы признать такой акт незаконным и отменить решение’ — адвокат, гражданское дело, Роман Максимович

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: